akčný plán vytvorenia registra užívacích vzťahov k pozemkom

tento akčný plán vznikol v roku 2021, keď sme si mysleli, že MPaRV má skutočný záujem o vytvorenie funkčného registra užívacích vzťahov k pôde. z dnešného pohľadu sa však zákon č.317/2025 Z.z., ktorý bol schválený, príliš nelíšil od návrhu, ktorý chcela presadiť vtedajšia koalícia, dnešná opozícia (ak tento zákon kritizujú niektorí predstavitelia, tak kritizujú vlastne sami seba). paradoxne, ak poľnohospodári tento zákon správne uchopia, môžu len získať. skeptický pohľad na problém je v tom, že zákon je v podstate len pozlátka, ktorou sa snaží vláda dodržať formálne pravidlá na prístup k peniazom na priame platby.

Úvodná informácia

Práva k nehnuteľnostiam, ktoré sú zapísané v katastri nehnuteľností, sú v súčasnosti evidované na listoch vlastníctva. Okrem listov vlastníctva patril medzi doklady katastra nehnuteľností aj Evidenčný list, v ktorom boli zapísané všetky nehnuteľnosti v užívaní toho istého užívateľa (držiteľa, nájomcu, správcu). Evidenčné listy boli zrušené k 1.1.2005.

Na návrh vlastníkov alebo oprávnených osôb, ktorí požiadali o vyčlenenie svojich pozemkov užívaných poľnohospodárskym a lesným podnikom alebo hospodárskym subjektom im boli do užívania vyčleňované vlastné pozemky, alebo náhradné pozemky do bezplatného užívania (§15 zákona č. 330/1991 Zb.). Možnosť nariadiť urýchlené usporiadanie vlastníckych a užívacích pomerov podľa § 15 zanikla k 31.12.2007.

Istotu nadobúdania, zachovania a možnosť zmeny užívacích vzťahov k pozemkom tak malo od 1.1.2008 garantovať dodržiavanie postupu vrátenia a prevzatia pozemkov podľa zákona č. 504/2003 Z. z.. Nevyváženosť práv a povinností vlastníkov (doterajších prenajímateľov) a užívateľov (doterajších nájomcov) pri uplatňovaní zákonného postupu vrátenia a prevzatia pozemkov, postupné zlepšovanie prístupu k údajom o pozemkoch a právach k nim v dôsledku ukončovania obnovy evidencie vlastníckych práv k niektorým pozemkom patria medzi hlavné faktory postupného rozvratu systému nadobúdania, zachovania a zmeny užívacích vzťahov^[1].

Rozvrat systému, zvyšovanie výšky priamych podpôr zvyšovali záujem o pôdu a počty žiadateľov o priame podpory. V mnohých prípadoch žiadatelia spĺňali podmienku „mať pôdu k dispozícii k 31. máju kalendárneho roka“ len na základe vlastného posúdenia konkrétnej situácie a subjektívnych predstáv o práve užívania.

V dôsledku rozvratu systému nadobúdania, zachovania a zmeny užívacích vzťahov k pozemkom/poľnohospodárskym plochám vznikali situácie, keď si viacerí vlastníci, nájomcovia a doterajší užívatelia podajú žiadosť o prieme podpory na tú istú plochu, hoci niektorí mali, či mali mať pochybnosti, že nahlásili aj poľnohospodársku plochu, ku ktorej k 31. máju príslušného roka stratili alebo nenadobudli zákonným postupom právo užívania.

Žiadosti na sporné plochy mohli niektorí žiadatelia predkladať v mylnom očakávaní, že Pôdohospodárska platobná agentúra rozhodne spor o právo užívania, alebo so zámerom vyvolať spornú situáciu. Pôdohospodárska platobná agentúra však overuje splnenie podmienok poskytnutia podpory a rozhoduje o poskytnutí či neposkytnutí priamych podpôr, nie o práve užívania. Rozhodnutie o práve užívania patrí do kompetencie Okresných úradov, rozhodovanie o spornom práve užívania do kompetencie súdov.

Na vyvrátenie akýchkoľvek pochybností o nadobudnutí, zachovaní a zmene užívacích vzťahov k pozemkov a plochám je potrebné prijať opatrenia, ktoré vylúčia možnosť vychádzať len z vlastného posúdenia konkrétnej situácie a subjektívnych predstáv o práve užívania. Aplikačná prax a príklady dobrej praxe ukazujú, že je nutné

1. zmysluplne obnoviť  evidenciu všetkých nehnuteľnosti v užívaní toho istého užívateľa^[2] (držiteľa, nájomcu, správcu),
2. prehodnotiť výšku poplatkov za prístup k údajom katastra nehnuteľností, ak sú nevyhnutným predpokladom pre zostavenie hodnovernej evidencie vlastných a prenajatých pozemkov,
3. viesť evidenciu referenčných plôch podľa ich funkčného využitia a plôch evidovanej výmery všetkých užívateľov (držiteľov, nájomcov a správcov) umiestnených v referenčných plochách,
4. kriticky prehodnotiť možnosť doterajších prenajímateľov splniť kumulatívne podmienky pre konanie podľa §12a zákona č. 504/2003 Z. z.,
5. uplatňovať postup vyčleňovania vlastných pozemkov, alebo podnájomných pozemkov z pozemkov v užívaní doterajšieho nájomcu a to aj v prípade, ak je pozemok užívaný bez nájomnej zmluvy,
6. viesť evidenciu výziev na vrátenie a prevzatie pozemku, žiadosti o uzavretie podnájomnej zmluvy k pozemkom v doterajšom obhospodarovaní nájomcu a žiadostí o vydanie rozhodnutia, že vzniká podnájomný vzťah k určeným pozemkom v prospech doterajšieho prenajímateľa,
7. viesť evidenciu o vyčlenení vlastných pozemkov oprávneným osobám, o uzatvorení podnájomných zmlúv a rozhodnutí, že vzniká podnájomný vzťah k určeným pozemkom v prospech doterajšieho prenajímateľa.

Ukončením obnovy evidencie niektorých pozemkov a právnych vzťahov k nim podľa zákona č. 180/1995 Z. z. a vyhlásením platnosti vektorových máp určeného operátu, ktoré zobrazujú pôvodné nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované vlastnícke práva k pozemkom, ktoré sú vymedzené plošne vlastníckymi vzťahmi alebo držbou, a ktoré tam dovtedy evidované neboli. To znamená, že pominuli dôvody nerovnakého zaobchádzania pri usporiadaní užívacích pomerov postupom podľa zákona č. 504/2003 Z. z..

Ak sú pozemky doterajšieho prenajímateľa neprístupné alebo ich nemožno racionálne užívať, výmera podnájomného pozemku sa vypočíta ako súčet výmer pripadajúcich na spoluvlastnícke podiely vo vlastníctve doterajšieho prenajímateľa na dotknutých pozemkoch. Z určitých dôvodov, ktoré súviseli aj s nedostatkami evidencie pôvodných nehnuteľnosti a práv k nim bol doterajší nájomca oproti doterajšiemu prenajímateľovi zvýhodnený. V podstate okrem prípadu, že viacerí žiadatelia podali žiadosť o priame podpory na tú istú poľnohospodársku plochu nik okrem Pôdohospodárske platobnej agentúry neskúmal, či má doterajší nájomca právo nahlásenú poľnohospodársku plochu užívať ako vlastník, nájomca alebo na základe iného právneho dôvodu. Oprávnenie Platobnej agentúry skúmať právo užívania sa naviac týka len spornej plochy. Doterajší nájomca sa mohol považovať za dobromyseľného, že má poľnohospodársku plochu k dispozícii najmä s prihliadnutím na skutočnosť, že ho doterajší nájomca nevyzval na vrátenie a prevzatie pozemkov alebo nepožiadal o uzavretie podnájomnej zmluvy, neodmietol návrh na uzavretie nájomnej zmluvy, je vlastníkom alebo nájomcom nadpolovičnej väčšiny vlastníckych podielov k časti pozemkov združených vo väčších celkov a ostatné pozemky vytvárajú prekážku v obhospodarovaní zmysluplne vymedzenej poľnohospodárskej plochy. Jednoducho, ak doterajší prenajímateľ nebol aktívny pri uplatňovaní svojich práv, doterajší nájomca na rozdiel od doterajšieho prenajímateľa mohol užívať výmeru väčšiu než je súčet výmer pripadajúcich na spoluvlastnícke podiely vo vlastníctve alebo nájme doterajšieho nájomcu.

Podobný princíp uplatňoval aj Slovenský pozemkový fond pri transformácii neznámeho vlastníka na známeho. Bez aktívneho uplatnenia vlastníckych práv, t.j. bez predloženia právoplatného dedičského rozhodnutia Slovenskému pozemkovému fondu nebola možná transformácii neznámeho vlastníka na známeho. Fond tak mohol prenajímať aj pôdu známych vlastníkov, ktorí mu nepredložili právoplatné dedičské rozhodnutia^[3].

Povinnosť všetkých užívateľov preukázať právo užívať poľnohospodárske plochy^[4] ako vlastník, nájomca alebo na základe iného právneho dôvodu bude viesť aj k

1. zisteniu výmery, ku ktorej užívatelia nevedia preukázať právo užívať ju ako vlastník, nájomca alebo na základe iného právneho dôvodu, ale zahrnuli ju do nimi vymedzených hraníc užívania,
2. možnosti neprimeraného zvyšovania výšky nájomného odôvodneného snahou záujemcov získať prístup k tejto výmere pôdy,
3. potrebe stanoviť transparentné a zrozumiteľné pravidlá pre nadobudnutie práva užívať túto výmeru pôdy, ak si známy vlastníci svoje práva neuplatňujú,
4. potrebe upraviť spôsob určovania výšky nájomného, tak aby maximálna výška nájomného primerane zohľadňovala dosiahnuteľný výnos z pôdy a zabezpečila sa rovnosť šancí pre všetkých záujemcov o prenájom pôdy.

Pokiaľ sa v súčasnosti chcú žiadatelia pri podávaní žiadosti o priame podpory vyhnúť prekrytom s poľnohospodárskymi plochami susedov, označia, zamerajú a spravidla jeden z nich prostredníctvom aplikácie GSAA zakreslí spoločnú hranicu. Žiadosti susedov sa neprekrývajú a žiadatelia sa vyvarujú situácii, ktorá by viedla k pozastaveniu vyplatenia platieb a vykonaniu kontrol. Žiadosti o priame podpory však budú bezchybné, až keď žiadatelia k  postupu vymedzenia nesporných spoločných hraníc užívania vymedzia plochy o výmere súčtu podielov, ku ktorým vedia preukázať právo užívať poľnohospodárske plochy ako vlastník, nájomca alebo na základe iného právneho dôvodu. Otázkou je, či, v akej forme a s akými nákladmi majú byť vyhotovené rozdeľovacie plány na usporiadanie užívateľských vzťahov, ktoré podliehajú medziročným zmenám.

V prípade priamych podpôr predstavujú hranice užívania plochy žiadateľmi deklarovanej výmery v príslušnom kalendárnom roku. Hranice užívania si žiadatelia o priame podpory zakresľujú na podklade kultúrnych dielov alebo takzvaných dielov pôdnych blokov, vedených v Systéme identifikácie poľnohospodárskych pozemkov^[5] (LPIS). Kultúrne diely predstavujú ucelené časti poľnohospodárskej krajiny s viac-menej stabilnými prirodzenými alebo umelými hranicami a jednou kultúrou. Tieto ucelené časti poľnohospodárskej krajiny sa v zmysle definície dobrých poľnohospodárskych a environmentálnych podmienok (GAEC) skladajú z

1. plôch, ktoré plnia produkčnú funkciu,
2. krajinných prvkov^[6] s pôdoochrannou, protieróznou, ekologickou, biotickou a krajinotvornou funkciou, ktoré sa nachádzajú vo vnútri produkčných dielov ornej pôdy alebo s ním susedia,
3. ďalších prvkov vyčlenených užívateľom pre účely existencie oblasti ekologického záujmu^[7].

Úlohou aktualizácie údajov LPIS je preveriť existenciu a správnosť všetkých objektov a ich atribútov získaných k danému časovému horizontu^[8]. Okrem povinností správcu LPIS aktualizovať údaje má žiadateľ o priame podpory možnosť upozorniť na nesprávne vykonanú aktualizáciu a pred podaním žiadosti o priame podpory povinnosť požiadať o zmenu LPIS, ak reálne zmeny neboli v aktualizácii zohľadnené. Každoročná aktualizácia LPIS správcom a žiadateľmi o priame podpory zaznamenáva zmeny, ako je zánik objektu, vznik nového objektu alebo zmena vlastností existujúceho objektu.

Obnova evidencie užívacích vzťahov k pôde úzko súvisí aj s  prístupom k pôde, využívaním prírodných zdrojov, kvalitou životného prostredia, potravinovou bezpečnosťou. Opatrenia na zvýšenie prínosov a na zníženie rizík zmien klímy, zabezpečením efektívnej a adresnej starostlivosti o krajinu a vyvodzovaním zodpovednosti za porušovanie príslušných predpisov sú spojené s identifikáciou rozporov vo funkčnom využití a ich odstraňovaním alebo zmierňovaním.

Vhodné nastavenie intervenčných stratégií odplaty za vytváranie a udržiavanie požadovaných verejných statkov v kombinácii s vhodným odstupňovaním dane z nehnuteľností môžu z úrovne štátu a obcí motivovať užívateľov (vlastníkov, držiteľov, nájomcov a správcov) pozemkov a plôch k udržateľnému využívaniu prírodných zdrojov, starostlivosti o krajinu, ktorú majú len požičanú od budúcich generácií.

Obnova evidencie užívacích vzťahov k pôde vo forme referenčného registra^[9] je základom pre:

1. zaručenie právnej istoty nadobúdania, zachovania a zmeny užívacích pomerov prostredníctvom zákonných postupov k vlastným alebo podnájomným pozemkom,
2. odstránenie akýchkoľvek pochybností o správnosti poskytovania priamych podpôr,
3. možnosť poskytnutia zálohových platieb žiadateľom o priame platby,
4. zamedzenie možnosti špekulatívneho preukazovania práva užívania „výpožičkou“ od spriaznených osôb, ktoré nie sú predmetom kontroly,
5. odstránenie nerovnakého zaobchádzania s doterajšími prenajímateľmi a doterajšími nájomcami,
6. zlepšenie prístupu k pôde,
7. možnosť adresného výberu dane z nehnuteľností – z plôch užívateľov (držiteľov, nájomcov, správcov) umiestnených v referenčných plochách
8. identifikáciu miest funkčných rozporov,
9. motiváciu užívateľov k zmenám v priestorovom usporiadaní a funkčnom využívaní pozemkov a plôch^[10] prostredníctvom
   1. cielenej intervenčnej stratégie pre odstránenie alebo zmiernenie funkčných rozporov, t.j. podporiť umiestnenie správnych opatrení na správne miesta,
   2. odstupňovaním výšky dane z nehnuteľností za vznik a objektov s pôdoochrannou, protieróznou, ekologickou, biotickou a krajinotvornou funkciou.

Návrh riešenia

Zákon č. 504/2003 Z. z. a Vyhláška 172/2018 Z. z. predpokladajú možnosť súbežnej existencie a evidenciu viacerých užívateľov toho istého pozemku^[11]. Keďže „nie je možné, aby na rovnakom mieste v tom istom čase orali, siali a brali plody dvaja rôzni užívatelia^[12],“ užívacie právo musí byť vyhradené jednému subjektu.

Právo užívať poľnohospodársky pozemok je zo svojej podstaty exkluzívnym právom, teda „právo užívať pozemok na základe zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku má ten nájomca, ktorý má uzatvorené zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel^[13].“

Ak pri súbežnej existencii viacerých užívateľov toho istého pozemku na rovnakom mieste v tom istom čase orie, seje a berie plody len exkluzívny užívateľ, „nájomca ktorý má uzatvorené zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku s vlastníkmi, ktorí majú v súčte menšinový spoluvlastnícky podiel, má len tie práva, ktoré mu priznáva tento zákon^[14].“

Vyhradením užívacieho práva exkluzívnemu užívateľovi priamo zákonom teda nedochádza k nútenému obmedzeniu vlastníckeho práva, vlastník alebo nájomca menšinového spoluvlastníckeho podielu má slobodný priestor využiť tie práva, ktoré mu priznáva zákon č. 504/2003 Z. z..

Vlastník alebo nájomca menšinových spoluvlastníckych podielov k pozemku priznané práva nevyužíva

Tak ako nebola možná transformácii neznámeho vlastníka na známeho bez aktívneho uplatnenia vlastníckych práv^[15], tak vlastník alebo nájomca menšinových spoluvlastníckych podielov nemôže nadobudnúť právo užívať plochu o výmere súčtu menšinových spoluvlastníckych podielov bez aktívneho uplatnenia vlastníckych práv. Exkluzívny užívateľ má právo užívať pozemok, menšinové spoluvlastnícke podiel však užíva bez nájomnej zmluvy.

Vlastník alebo nájomca menšinových spoluvlastníckych podielov k pozemku sa domáha práv, ktoré mu priznáva zákon

Vlastník alebo nájomca menšinových spoluvlastníckych podielov k pozemku v podstate nemá inú možnosť ako doručiť užívateľovi pozemku návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy alebo výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku. Ak nedôjde k uzatvoreniu nájomnej zmluvy alebo ak bola doručená výzva na vrátenie a prevzatie pozemku, je užívateľ pozemku povinný pozemok vrátiť do 30 dní po zbere úrody alebo ak ide o pozemok, na ktorom nebola založená úroda, do konca príslušného kalendárneho roka^[16].

celková výmera Slovenska v hektároch počet parciel C KN so založeným listom vlastníctva, milióny počet parciel E KN so založeným listom vlastníctva, milióny priemerná výmera parcely právneho stavu v hektároch priemerná výmera žiadostí o priame platby priemerný počet vlastníkov na jedného užívateľa

4 903 397 6,55 7,91 0,34 8,14 264,05

Ak ide o pozemok, ktorý je užívaný bez nájomnej zmluvy a ktorý je neprístupný alebo ho nemožno racionálne užívať, na vrátenie a prevzatie pozemku sa primerane použije postup podľa § 12a, podľa ktorého je exkluzívny užívateľ povinný uzatvoriť s vlastníkom alebo budúcim užívateľom uzatvoriť podnájomnú zmluvu^[17]. Za predpokladu, že sú splnené kumulatívne podmienky pre postup podľa § 12a.

Tu niekde treba hľadať príčiny rozvratu systému nadobúdania, zachovania a zmeny užívacích vzťahov.

Vlastníci alebo budúci užívatelia tvrdia, že sa nevedia domôcť práva užívania voči doterajšiemu užívateľovi, že exkluzívny užívateľ užíva pozemok alebo jeho časť bez ich vedomia alebo proti ich vôli, neplatí nájom za užívanú výmeru pôdy a pod.. Tak ako môžu byť tieto tvrdenia pravdivé, môže ísť aj o situáciu, že jednoducho nie sú splnené podmienky pre vrátenie pozemkov^[18].

Aj tu existujú viaceré možnosti, podmienky nie sú splnené, alebo je ťažké ich splniť. Môže ísť o opatrenie, ktoré chráni poľnohospodársku pôdu pred znehodnotením v dôsledku vrátenia, prevzatia a jej následného opustenia. Takýto dôvod sa však môže javiť aj ako snaha zúžiť okruh osôb a zabezpečiť postupné sústredenie vlastníctva poľnohospodárskych pozemkov v rukách vymedzenej skupiny subjektov.

Aby sa predchádzalo takýmto situáciám, je potrebné nadobudnúť istotu, že

1. došlo k naplneniu právnych skutočností,
2. reťazec právnych úkonov je úplný a správny,

a v prípade záujmu umožniť vyčlenenie pôdy fyzickým osobám na vykonávanie drobnej pestovateľskej činnosti bez vrátenia a prevzatia pozemku (zmluvou o výpožičke, prakticky obnova vyčleňovania záhumienok. Výpožička od užívateľov obci. A prostredníctvom obce fyzickým osobám, na základe ich žiadostí predložených obci). Tento postup, ktorý by mohol byť súčasťou zákona, zjednodušuje konanie podľa § 12a a celkovo znižuje požiadavky na konanie OU PLO.

Životný cyklus

Vo vzťahu k zisteným problémom pri nadobúdaní, zachovaní a zmene užívacích pomerov a pre zachovanie auditnej stopy, teda sledovania zmien, by mal byť Register užívacích vzťahov k pôde zdokumentovať

1. vo všetkých katastrálnych územiach všetky nehnuteľnosti v užívaní toho istého užívateľa (držiteľa, nájomcu, správcu),
2. reťazec právnych úkonov nadobúdania, zachovania a zmeny užívacích pomerov,
3. dohôd o umiestnení pozemkov a plôch a rozdeľovacích plánov na vyčlenenie podnájomného pozemku,
4. práv užívať poľnohospodársku plochu ako vlastník, nájomca alebo na základe iného právneho dôvodu.

Okrem zaručenia právnej istoty nadobúdania, zachovania a zmeny užívacích pomerov prostredníctvom zákonných postupov k vlastným alebo podnájomným pozemkom sa musí zabrániť aj možnosti poskytnúť žiadateľovi priame podpory v prípade, ak nenadobudol užívacie práva.

Účelový, teoretický model, ktorý vychádza z popisu existujúcich práv a povinnosti vlastníkov, nájomcov a užívateľov a požiadaviek na zmenu

Niektoré problémy už boli v minulosti riešené, ale nie každé riešenie bolo dotiahnuté do konca a je využívané, napríklad sankcie za to, že sa nájomné zmluvy nazapisujú do katastra. Podobne je to aj s inými zákonmi a nariadeniami. Tu sú rozdelené do niekoľkých skupín, niekde sú uvedené aj návrhy zmien, ktoré by problém riešili. V zásade hľadáme riešenie, ktoré minimalizuje zmeny v zákonoch a ktoré súčasne identifikuje subjekty, ktoré daný stav nechcú riešiť.

Zápis nájomných zmlúv v súvislosti s registrom požaduje, aby nájomné zmluvy boli formalizované, čo znamená určenie:

1. formy nájomných zmlúv
2. štruktúry nájomných zmlúv
3. náležitostí nájomných zmlúv
4. povinností prenajímateľov a nájomcov voči Registru
5. účinnosti a platnosti nájomných zmlúv

Určenie minimálneho obsahu a štruktúry nájomných zmlúv by malo rešpektovať aj možnosť ústne uzavretej nájomnej znluvy, ale minimálny rozsah a štruktúra je daná nutnosťou automatizovaného zápisu nájomnej zmluvy do registra.

Právo užívať pôdu

§ 2 ods. 1 zákona č. 229/1991 Zb.

Okrem vlastníka majú právo užívať pôdu iné osoby len na základe zmluvy uzavretej s vlastníkom alebo na základe zmluvy uzavretej s pozemkovým fondom, ak nie je zákonom ustanovené inak alebo, pri náhradných pozemkoch pridelených fyzickej osobe do bezplatného náhradného užívania do vykonania pozemkových úprav, na základe zmluvy s touto osobou.

§ 22 ods. 2 zákona č. 229/1991 Zb.

Ak medzi doterajším užívateľom a vlastníkom poľnohospodárskeho a lesného pozemku nedošlo k inej dohode, vznikne dňom účinnosti tohto zákona alebo dňom, keď bol pozemok podľa druhej časti tohto zákona vydaný, medzi nimi nájomný vzťah, ktorý možno vypovedať k 1. októbru bežného roka.

§ 12 zákona č. 504/2003 Z. z.

(4) Ak oprávnený užívateľ, ktorý pozemok užíva podľa osobitného predpisu, vlastníkovi preukázateľne navrhol uzatvorenie nájomnej zmluvy a vlastník uzatvorenie nájomnej zmluvy do dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu neodmietol alebo nevyzval užívateľa pozemku na jeho vrátenie a prevzatie alebo neuzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou, ako je oprávnený užívateľ pozemku, predpokladá sa, že uplynutím dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu nájomnej zmluvy medzi nimi vznikol nájomný vzťah na neurčitý čas, ktorý možno vypovedať k 1. novembru s výpovednou lehotou jeden rok. Návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy podľa prvej vety možno odmietnuť v celom rozsahu alebo v časti. Užívateľ je povinný pri návrhu uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa prvej vety poučiť vlastníka o forme a spôsobe odmietnutia návrhu a upozorniť ho, že ak návrh neodmietne alebo nevyzve užívateľa pozemku na jeho vrátenie a prevzatie, vznikne nájomný vzťah podľa prvej vety, inak tento nájomný vzťah nevznikne. Ak vlastník pred uplynutím dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu na uzatvorenie nájomnej zmluvy uzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou, ako je užívateľ pozemku podľa prvej vety, oznámi túto skutočnosť užívateľovi do šiestich mesiacov odo dňa doručenia návrhu.
(5) Ak ide o pozemok, ktorý je užívaný bez nájomnej zmluvy a ktorý je neprístupný alebo ho nemožno racionálne užívať, na vrátenie a prevzatie pozemku podľa odseku 3 alebo odseku 4 sa primerane použije postup podľa § 12a, pri ktorom sa na užívateľa pozemku vzťahujú rovnaké práva a povinnosti ako na nájomcu.

Zápis nájmu k pozemku do katastra nehnuteľností

§ 1 ods. 1 zákona NR SR č. 162/1995 Z. z.

(1) Kataster nehnuteľností (ďalej len „kataster“) je geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností. Súčasťou katastra sú údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam, a to o vlastníckom práve, záložnom práve, vecnom bremene, o predkupnom práve, ak má mať účinky vecného práva, ako aj o právach vyplývajúcich zo správy majetku štátu, zo správy majetku obcí, zo správy majetku vyšších územných celkov, o nájomných právach k pozemkom, ak nájomné práva trvajú alebo majú trvať najmenej päť rokov (ďalej len „právo k nehnuteľnosti“)

§ 34 ods. 1 zákona NR SR č. 162/1995 Z. z.

Práva k nehnuteľnostiam vyplývajúce z nájomných zmlúv, zo zmlúv o prevode správy majetku štátu alebo z iných skutočností svedčiacich o zverení správy majetku obce alebo správy majetku vyššieho územného celku sa do katastra zapisujú záznamom.

Podávanie návrhu na Zápis nájmu k pozemku do katastra nehnuteľností

§ 19 písm. a) zákona NR SR č. 162/1995 Z. z.

Vlastníci a iné oprávnené osoby sú povinní
a) dbať, aby všetky údaje katastra týkajúce sa nehnuteľností alebo vlastníka nehnuteľností, ako aj zmeny týchto údajov mohli byť v katastri riadne evidované, a ohlásiť každú zmenu okresnému úradu do 30 dní odo dňa vzniku, zmeny alebo zániku rozhodujúcej skutočnosti a na vyzvanie okresného úradu predložiť v určenej lehote doklady na zápis týchto údajov do katastra; na fyzické osoby sa nevzťahuje povinnosť ohlasovať údaje o nehnuteľnostiach uvedené vo verejných listinách a v iných listinách.

Priestupky proti poriadku na úseku katastra

§ 74 ods. 1 písm. a) a ods. 2 zákona NR SR č. 162/1995 Z. z.

(1) Priestupku proti poriadku na úseku katastra sa dopustí ten, kto
a) neohlási zmeny údajov katastra týkajúce sa nehnuteľnosti, ktorej je vlastníkom alebo držiteľom, alebo nájomcom, v lehote ustanovenej týmto zákonom,
(2) Za priestupok môže okresný úrad uložiť pokutu

Vrátenie a prevzatie pozemkov

§ 15 zákona č. 330/1991 Zb.

Tento paragraf bol zrušený, uvádzame ho pre úplnosť, pričom jedným z dôvodov zrušenia bola technologická a finančná náročnosť procesu. Na druhej strane predstavoval postup, ktorý by mohol byť po aktualizácii použitý pri rozdeľovacom pláne užívacích vzťahov^[19] (267 mil. Sk, vyčlenilo sa 294 tis hektárov^[20]).

(1) V záujme plynulého prechodu na hospodárenie v novom usporiadaní môže pozemkový úrad na žiadosť účastníka schváliť umiestnenie náhradných pozemkov a začatie hospodárenia na nich už po dohodnutí zásad pre umiestnenie náhradných pozemkov (§ 11 ods. 4), ak ide o vlastníka, ktorého nárok na vyrovnanie je nesporný alebo v jeho nespornej časti, pričom možnosť podať opravné prostriedky zostáva zachovaná. Schválenie sa oznámi verejnou vyhláškou.

(2) Na návrh vlastníkov alebo oprávnených osôb, ktorým boli vydané pozemky podľa osobitných predpisov, a ktorí požiadali o vyčlenenie svojich pozemkov užívaných poľnohospodárskym podnikom podľa osobitných predpisov, pozemkový úrad nariadi urýchlené usporiadanie vlastníckych a užívacích pomerov na čas do schválenia projektu pozemkových úprav, ak ide o neprístupné pozemky alebo ak je to potrebné z iných dôvodov. O urýchlenom usporiadaní vlastníckych a užívacích pomerov sa vyhotoví zjednodušený rozdeľovací plán spolu s plánom opatrení potrebných na umožnenie hospodárenia v novom usporiadaní pozemkov. Ak nie je možné z hospodárskych dôvodov vyčleniť vlastníkovi pozemky, ktoré sú v jeho vlastníctve, pridelia sa mu iné pozemky do bezplatného náhradného užívania. Tieto pozemky nie sú vyňaté z pozemkových úprav podľa predchádzajúcich ustanovení. Odvolanie proti rozhodnutiu podľa tohto odseku nemá odkladný účinok. Ustanovenia predchádzajúcich oddielov sa použijú primerane.

(3) Ak nedôjde medzi vlastníkmi k dohode o výmene pozemkov v záujme vyrovnania ich hraníc alebo iného zlepšenia hospodárenia, pozemkový úrad môže na návrh ktoréhokoľvek z nich vykonať túto výmenu rozdeľovacím plánom bez nariadenia konania podľa predchádzajúcich ustanovení.

§ 12 zákona č. 504/2003 Z. z.

(3) Ak ide o pozemok, ktorý je užívaný bez nájomnej zmluvy, doručí jeho vlastník užívateľovi pozemku návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy alebo výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku. Ak nedôjde k uzatvoreniu nájomnej zmluvy alebo ak bola doručená výzva na vrátenie a prevzatie pozemku, je užívateľ pozemku povinný pozemok vrátiť do 30 dní po zbere úrody alebo ak ide o pozemok, na ktorom nebola založená úroda, do konca príslušného kalendárneho roka.

Vymedzenie poľnohospodárskych pozemkov

Nariadenie vlády č.342/2014 Z.z.

Upraví sa nasledovne
Priame platby sa poskytnú na základe žiadosti žiadateľovi, ak poľnohospodárska plocha a) dosahuje výmeru najmenej 1 ha, pričom táto výmera môže predstavovať viaceré súvislé časti dielov pôdnych blokov príslušného druhu poľnohospodárskej plochy s výmerou najmenej 0,3 ha obhospodarovanej jedným žiadateľom,
b) je mu k dispozícii k 31. máju príslušného roka, nahlásenú poľnohospodársku plochu užíva ako vlastník, nájomca alebo na základe iného právneho dôvodu (rozdeľovací plán užívacích vzťahov),
c) má vymedzené nesporné hranice užívania; hranice užívania sú viditeľne označené, ak poľnohospodárska plocha nie je prirodzene ohraničená (rozdeľovací plán užívacích vzťahov),
d) využívaná na pestovanie rýchlorastúcich drevín druhov stromov je vysadená druhmi stromov, ktoré sú uvedené v prílohe č. 1, vrátane dodržania maximálneho cyklu zberu,
e) využívaná na pestovanie konope je osiata osivom odrôd podľa osobitného predpisu.

Zákon 280/2017 Z. z. o poskytovaní podpory a dotácie v pôdohospodárstve a rozvoji vidieka

§28 a §29: riešenie problému na preukázanie práva užívania k poľnohospodárskej ploche len v prípade, ak viacerí žiadatelia podali žiadosť na tú istú poľnohospodársku pôdu: vytvorí sa právny postup na vymedzenie nesporných hraníc užívania pre všetkých užívateľov

Zákon č.330/1991 Zb., o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách

§6, ods.1, písm.b sa doplní text „a užívatelia pozemkov vedení v Registri užívacích vzťahov“
§9, ods.1, ods.1, ods.c) sa doplní o údaje o užívateľoch poľnohospodárskych pozemkov z Registra

Zákon č.504/2003 Z.z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov

Zákon ukladá vlastníkom povinnosti a medzi ne patrí aj vytvorenie

§12a sa upraví tak, aby sa podľa ods.1 sa mohlo začať konanie len na základe žiadosti užívateľov alebo na podnet OU PLO tak, aby sa konanie týkalo skupiny užívateľov alebo užívateľov v celom katastrálnom území.

OU PLO môže preskúmať primeranosť aktuálneho stavu užívania a pri nedodržaní primeranosti konanie podľa §12a nariadiť.

Náklady by mali znášať užívatelia v pomere celkovej výmery prenajatých pozemkov k celkovej výmere obvodu rozdeľovacieho plánu užívacích vzťahov. V prípade nariadenia konania podľa §12a by náklady znášal štát prostredníctvom SPF (viď model financovania z nájmu)

Zadefinuje sa explicitne primeranosť v zmysle §11 zákona o pozemkových úpravách tak, aby mohla byť postupne sprísňovaná. V prechodnom období sa bude posudzovať primeranosť len vo výmere. Atribúty primeranosti sa určia aj na základe OVN pre lokalitu alebo časť katastrálneho územia.

Usmernenie Ministerstva pôdohospodárstva Slovenskej republiky č.3919/2019-430 z 14.2.2019

Upraví sa tak, aby zohľadňovalo zmeny podmienok začatia konania podľa §12a, najmä úprava podmienok, možnosti účasti viacerých užívateľov a podobne.

Upraví sa postup posúdenia primeranosti užívania voči Registru, vrátane postupu zamerania skutkového stavu užívania a hraníc poľnohospodárskych pozemkov

Vecný a časový harmonogram postupu vytvorenia Registra užívacích vzťahov k pôde a komunikačný plán

medziročná zmena v užívacích vzťahov

užívateľ pozemku je povinný pozemok vrátiť do 30 dní po zbere úrody alebo ak ide o pozemok, na ktorom nebola založená úroda, do konca príslušného kalendárneho roka

Ak ide o pozemok, ktorý je užívaný bez nájomnej zmluvy Oprávnené osoby nie sú aktívne

Hľadá sa odpoveď na otázky:

1. Ak ide o pozemok, ktorý je užívaný bez nájomnej zmluvy, môže nájomca menšinových spoluvlastníckych podielov doručiť užívateľovi pozemku výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku
2. Výzva na vrátenie a prevzatie pozemku obsahuje:
3. zoznam poľnohospodárskych pozemkov ktoré má prenajaté a pozemkov, ktoré sám vlastní, vrátane názvu katastrálneho územia, na ktoré sa vzťahuje výzva (podľa výpisu z evidencie pozemkov – §14 zákona č. 504/2003 Z. z.),
4. žiadosť o uzatvorenie podnájomnej zmluvy,
5. návrh na umiestnenie pozemku, na ktorý má vzniknúť podnájomný vzťah (predloží rozdeľovací plán)?

zabezpečí budúci obhospodarovateľ vyčlenenie podnájomného pozemku v teréne?

 

poznámky

1. K nestabilite systému prispievajú aj ďalšie faktory, napríklad tzv. zákonný nájom, automatická obnova nájomných zmlúv, fikcia doručovania, náležitosti uzatvárania nájomných zmlúv, relatívna platnosti nájomných zmlúv a pod.. ↑

2. Užívacie práva môžu byť evidované v osobitnom referenčnom registri, nemusí ísť o obnovu Evidenčných listov v katastri nehnuteľností. ↑

3. Uplatňovanie tohto princípu môže byť súčasťou riešenia problémov s neaktívnymi vlastníkmi, treba však zabrániť možnosti jeho zneužitia. ↑

4. Poľnohospodárske plochy sú definované podľa druhov pozemkov evidovaných v katastri nehnuteľností a údajov vedených v Systéme identifikácie poľnohospodárskych pozemkov LPIS. ↑

5. súbor referenčných plôch tvoriacich podklad pre podávanie Jednotných žiadostí pre priame podpory ↑

6. Pozri napríklad článok 45 v https://eur-lex.europa.eu/legal-content/SK/TXT/PDF/?uri=CELEX:02014R0639-20160101&from=SK ↑

7. Pôda ležiaca úhorom, terasy, nárazníkové zóny, plochy s rýchlorastúcimi drevinami, plochy s medziplodinami alebo zelenou pokrývkou, plochy s plodinami, ktoré viažu dusík a pod. ↑

8. https://www.geoportal.sk/sk/zbgis/udaje-zbgis/aktualizacia-udajov/ ↑

9. https://www.lewik.org/term/2878/referencny-register-a-zoznam-referencnych-registrov-e-government/ ↑

10. Napríklad na základe aktualizácie plánov manažmentu povodňových rizík ↑

11. § 14 ods. 1 zákona č.504/2003 Z. z. sa okrem iného uvádza: „ Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku možno uzavrieť aj na spoluvlastnícky podiel k pozemku“. ↑

12. https://www.sppk.sk/clanok/3797 ↑

13. § 14 ods. 1 zákona č.504/2003 Z. z. ↑

14. § 14 ods. 1 zákona č.504/2003 Z. z. ↑

15. Slovenský pozemkový fondu Fond tak mohol prenajímať aj pôdu známych vlastníkov, ktorí mu nepredložili právoplatné dedičské rozhodnutia ↑

16. § 12 ods.3 zákona č. 504/2003 Z. z. ↑

17. Pozri § 12a zákona č. 504/2003 Z. z. ↑

18. Napríklad vlastník alebo oprávnené osoba nevie predložiť doklad o tom, že zmluvný vzťah sa skončil alebo sa má skončiť a pod. ↑

19. https://www.mpsr.sk/metodicky-pokyn-mp-sr-c-6091-2002-z-26-7-2002/22-23-22-1103/ ↑

20. dôvodová správa, https://www.nrsr.sk/web/Default.aspx?sid=zakony/zakon&MasterID=2266 ↑

21. Pozri zmluvy o nájme medzi SPF a nájomcom ↑