vypracovanie podkladov pre usporiadanie a užívanie pozemkov a vytýčenie vnútorných hraníc pozemkov podľa §12a zákona č.504/2003 Z.z. a v zmysle príslušných právnych predpisov
dôvody
Jedným zo základných problémov hospodárenia na pôde je nesúlad medzi vlastníctvom, nájmom a užívaním. Zjednotenie týchto pojmov je predmetom základných zákonov, týkajúcich sa vlastníctva, nájmu, užívania a podpôr v poľnohospodárstve: zákonom o nájme poľnohospodárskych pozemkov č.504/2003 Z.z., zákonom č.280/2017 Z.z. o poskytovaní podpory a dotácie v pôdohospodárstve a rozvoji vidieka, zákona č.292/2014 Z.z. o príspevku poskytovanom z európskych štrukturálnych a investičných fondov a zákona č.330/1991 Z.z. o pozemkových úpravách. Kombinácia týchto zákonov vedie k úplnému vyriešeniu vyššie uvedeného nesúladu a vytvorenie bezosporného a bezkonfliktného užívania poľnohospodárskych, prípadne aj nepoľnohospodárskych a lesných pozemkov. Príprava podkladov prináša aj možnosti vhodnej východiskovej pozície z pohľadu budúcich možností spoločnej poľnohospodárskej politiky a podpôr v oblasti biodiverzity a ochrany prírody.
O nájme pozemkov platí všeobecná úprava nájomného vzťahu podľa §663 až 684 Občianskeho zákonníka, so zohľadnením špecifík zákona č.504/2003 Z.z., pričom to platí aj pre podnájomné vzťahy k pozemkom, ktoré sú evidované v katastri nehnuteľností. Základné pojmy, ktoré zákon viaže na tieto parcely sú zákonný nájom, zmluvný nájom, vlastníctvo alebo nájomný vzťah. Od právnych vzťahov k pozemkom, ktoré sú evidované v katastri nehnuteľností sa v prípade potreby ďalej vymedzuje poľnohospodársky pozemok v zmysle termínov používaných v Nariadení Európskeho parlamentu a Rady EÚ č.1306/2013, ktorý už nie evidovaný v systéme katastra nehnuteľností. V súvislosti s priamymi platbami poľnohospodársky pozemok je súvislá plocha poľnohospodárskej pôdy, ktorú vymedzil v teréne a deklaroval v žiadosti o platbu jeden žiadateľ. Treba však rozlišovať medzi pozemkom evidovaným ako poľnohospodársky pozemok v evidencii katastra nehnuteľností a pozemkom evidovaným ako poľnohospodárskym pozemkov pre účely priamych platieb (LPIS).
Poľnohospodársky pozemok žiadateľa alebo užívateľa je teda vymedzený ako
- vlastný (pôvodný) pozemok, ak je pozemok prístupný, vlastní alebo má v nájme väčšinu podielov. Označené sú vytýčené lomové body geometrického určenia pozemku evidovaného v katastri nehnuteľností. Dokladom, že pôvodný pozemok má žiadateľ k dispozícii je list vlastníctva, nájomná zmluva prípadne doklad o skončení nájomného vzťahu, ak nájom existoval a skončil.
- pozemok, ktorý zodpovedá výmere plochy poľnohospodárskej pôdy na akú má žiadateľ právo, ak sú pôvodné pozemky žiadateľa neprístupné, alebo ich nemožno racionálne obhospodarovať, napr. rozdrobené vlastnícke vzťahy. Dokladom, že poľnohospodársky pozemok má žiadateľ k dispozícii je
- rozhodnutie správneho orgánu, teda konanie podľa §12a, ods.8 (rozhodnutie o podnájomnej zmluve), označené sú vytýčené lomové body podľa vyhotoveného zjednodušeného rozdeľovacieho plánu
- podnájomná zmluva, ak poľnohospodársky pozemok vznikol vyčlenením pozemkov do užívania na základe dohody medzi vlastníkom a obhospodarovateľom alebo obhospodarovateľmi navzájom, napr. §10, ods.4 alebo §12a ods.1 (dobrovoľná dohoda),
- vlastný pozemok alebo pozemok, ktorý zodpovedá výmere plochy poľnohospodárskej pôdy o akej sa žiadateľ domnieva, že má k dispozícii na užívanie. Dokladom sú listy vlastníctva, nájomné zmluvy, z ktorých nie je zrejmé či existoval a bol ukončený nájomný alebo podnájomný vzťah, nájomný vzťah neexistoval ale vlastník nevyzval užívateľa na vrátenie a prevzatie pozemku, alebo mohol pokračovať nájomný vzťah. V tomto prípade sa asi najčastejšie dopúšťajú vlastníci omylu, lebo v prípade menšinového podielu rozhoduje o využití pozemku väčšinový vlastník alebo nájomca.
- pozemky, ktoré sú užívané bez právneho vzťahu, ale na základe tzv. zákonného nájmu
Okrem zákonného postupu užívania pozemkov dochádza k situáciám, že na plochách poľnohospodárskej pôdy hospodária iné fyzické alebo právnické osoby na základe zmlúv o nájme, ktoré nespĺňajú kritéria právnych predpisov o nájme poľnohospodárskych nehnuteľností (pozemkov) a o nájme poľnohospodárskeho podniku alebo aj bez právneho vzťahu. V takýchto prípadoch vlastník pozemku, spoluvlastníci podielov k pozemku, doterajší nájomca, doterajší užívatelia, budúci užívateľ, pričom všetci sa domáhajú ochrany svojich práv alebo právom chránených záujmov o ktorých sa domnievajú, že boli porušené činnosťou alebo nečinnosťou orgánov verejnej správy a ktorými poukazujú najmä na porušenia právnych predpisov.
právne vzťahy k pozemkom
Vzhľadom na štruktúru a rozdrobenosť vlastníckych vzťahov je pravdepodobné, že nájomca užíva aj pozemky vlastníkov, ktorí prenajali svoje podiely iným užívateľom (napr. nájomné zmluvy boli uzavreté na menšinový podiel pred uzavretím ostatných nájomných zmlúv, užívateľ nemá prenajatý väčšinový podiel) a teda ich užíva bez právneho vzťahu. Preto by mal uzavrieť podnájomnú zmluvu s ostatnými užívateľmi, s ktorých pozemky reálne užíva. Problémom je práve rozdrobenosť, avšak riešenie podľa §12a umožňuje elegantne sa vysporiadať s podnájomnými zmluvami.
Ukazuje sa, že právne predpisy nastavené v oblasti ochrany vlastníckych a užívateľských práv k pozemkom zlyhávajú, resp. nie sú dostatočne účinné. Príčiny nie sú v zlom nastavení systému, ale skôr v ľuďoch, ktorí sa týmito zákonmi majú riadiť. Orgánom verejnej moci, ktorý rozhoduje o právach a povinnostiach vlastníkov, nájomcov a užívateľov v prípade, ak sa nedohodnú je okresný úrad, odbor pozemkový a lesný. V prípade, že sa užívatelia nevedia dohodnúť, treba využívať nástroje, ktoré poskytuje hlavne zákon č.504/2003 Z.z. a ďalšie zákony, ktoré umožňujú legálny prístup k užívaniu pôdy a právnu ochranu takéhoto užívania, vrátane nefinančných exekúcií.
výhody využitia §12a
Problém, v prípade osôb s neusporiadanými užívacími vzťahmi k pozemkom je aj v tom, že si ako žiadatelia podávajú žiadosť podľa Nariadenia vlády SR č.342/2014 Z. z. o poskytnutie podpôr v pôdohospodárstve formou priamych podpôr a môžu spôsobiť ostatným užívateľom problémy v prípade, ak žiadosť o poskytnutie podpory na tú istú poľnohospodársku pôdu podali viacerí žiadatelia. Platobná agentúra ich vyzve aby preukázali plnenie ustanovených podmienok, vrátane práva túto pôdu užívať ako vlastník, nájomca alebo na základe iného právneho dôvodu. V prípade, že o vzniku právneho vzťahu k predmetnému pozemku rozhodol správny orgán v konaní podľa §12a, žiadateľ skutočne disponuje nahlásenými poľnohospodárskymi pozemkami, vie tento vzťah preukázať a PPA ostatným žiadateľom, s ktorý dávali žiadosti na rovnaké pozemky (križujú), priame podpory nebudú poskytnuté.
Prípady, ak vlastník po ukončení nájomného vzťahu nemieni prenajať pozemky doterajšiemu nájomcovi sú upravené zákonom č. 504 /2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov. Vzťah k náhradnému pozemku je založený na princípe podnájmu. Ustanovenie §12a zákona č.504/2003 Z.z. upravuje postup medzi nájomcom, resp. obhospodarovateľom a vlastníkom pozemkov na vrátenie a prevzatie pozemkov, ktoré nie sú prístupné alebo ich nemožno racionálne užívať v prípade, že doterajší prenajímateľ chce pozemky užívať alebo prenajať inému užívateľovi. Doterajší nájomca resp. obhospodarovateľ je povinný s vlastníkom uzatvoriť na základe jeho písomnej žiadosti podnájomnú zmluvu k pozemkom, a to v primeranej výmere a bonite.
Ustanovenie §12a zákona č.504/2003 Z.z. poskytuje možnosť vyčlenenia takýchto pozemkov pre menších užívateľov a vlastníkov, alebo pre menšinových podielnikov na parcelách, alebo pre pozemky, kde môže dôjsť k žiadosti o vydanie pozemkov v konaní začatom zo strany nájomcu na scelenie vlastných a prenajatých pozemkov do súvislých podnájomných pozemkov. Takisto môže nájomca navrhnúť iným užívateľom alebo vlastníkom, s ktorými nemá zmluvný vzťah, uzatvoriť podnájomnú zmluvu na základe návrhu a žiadosti podľa §12a.
ako prebieha konanie podľa §12a
Konanie sa začína dňom doručenia oznámenia doterajšieho prenajímateľa nájomcovi pozemkov podľa §12a, ods.1 alebo nájomcu prenajímateľovi podľa §12a, ods.20 a žiadosť sa súčasne doručí aj na správny orgán. Ak dôjde k dohode, postupuje sa podľa ods.11, teda vyhotoví sa elaborát dohody a doručí sa na správny orgán, podľa ods.3 a vlastníkom sa oznámi vznik podnájomnej zmluvy podľa ods.15.
Ak k dohode nedôjde, teda nájomca (podľa ods.1) alebo vlastník (podľa ods.20) si nesplnil povinnosť uzavrieť podnájomnú zmluvu, doterajší prenajímateľ (podľa ods.1) alebo nájomca (podľa ods.20) požiada správny orgán, okresný úrad, odbor pozemkový a lesný o vydanie rozhodnutia, že vzniká podnájomný vzťah k určeným pozemkom v prospech doterajšieho prenajímateľa alebo nájomcu.
Účastníkmi konania podľa §12a zákona č. 504/2003 Z. z. sú doterajší prenajímateľ (vlastník pozemku, resp. ďalší spoluvlastníci pozemku, ku ktorému skončil alebo má skončiť nájomný vzťah), nájomca, vlastník alebo správca pozemku (najmä Slovenský pozemkový fond), na ktorom má vzniknúť podnájomný vzťah. Účastníkmi konania by v prípade, ak sa jedná o konanie podľa ods.20 mali byť všetky právnické a fyzické osoby aktívne užívajúce poľnohospodársku pôdu v danej lokalite a preto by ich mal žiadateľ verejne vyzvať na kooperáciu v konaní podľa §12a.
V prípade, že nájomca postupuje podľa ods.20, mal by verejne vyzvať všetkých menších užívateľov na spoločný postup podľa §12a. Cieľom tohto postupu je vytvorenie takých dohôd medzi užívateľmi, aby nedochádzalo ku kolíziám v prípade žiadostí o priame platby (križovanie), aby nároky a nájomní zmluvy jednotlivých užívateľov boli nekonfliktné, aby sa vylúčila existencia duplicitných nájomných zmlúv a aby účastníci konania mohli osloviť vlastníkov bez nájomných zmlúv na uzavretie nájomných zmlúv. V prípade, že sa konanie zúčastnia všetci užívatelia, vytvorí možnosť komplexnej ochrany užívacích práv pred špekulatívnymi nájomnými zmluvami, ktoré na základe uvedeného postupu sú už v okamihu podpisu zmluvy neplatné.
Spracovanie podkladov pre podnájomné zmluvy navrhujeme, aby bolo spracované nezávislým spracovateľom, projektantom pozemkových úprav postupmi a technológiami, ktoré sa používajú v pozemkových úpravách. Tento postup zaručuje primeranosť, rovnaké podmienky pre všetkých účastníkov a jednoduchú kontrolu výsledkov a postupu spracovania. Podnájomné zmluvy sa budú uzatvárať medzi jednotlivými užívateľmi na úrovni sumárnych nárokov na základe auditu nájomných zmlúv a určenia hraníc užívania.
pre koho je §12a určený
Postup podľa §12a je vlastne súbor dobrovoľných dohôd užívateľov pozemkov, ktorý musí byť ukončený, buď dohodou alebo rozhodnutím okresného úradu. Do konania môžu a mali by vstúpiť všetci užívatelia, ktorí chcú užívať pôdu bez zbytočných sporov, bez ohľadu na veľkosť výmery, užívatelia s menšinovými podielmi na parcelách právneho stavu, mladí a malí farmári. §12a umožňuje pri každoročnej aktualizácii riešiť zmeny vo vlastníckych a nájomných vzťahov bez nutnosti náročného procesu spracovania úvodných podkladov. V prípade veľkých užívateľov im zaručuje stabilitu v užívaní pozemkov, bez toho, aby sa nepredvídateľne menili požiadavky menších užívateľov alebo v prípade, že o užívanie sa začnú zaujímať ďalšie skupiny vlastníkov, napr. pre vlastníkov, ktorých pôdu sa užíva v režime zákonného nájmu alebo menšinových vlastníkov, sa im vyčlenenia plochy, z ktorých sa na základe ich žiadosti takmer okamžite vyčlenia podnájomné pozemky.
Ďalším benefitom spracovania je zoznam vlastníkov, ktorí neprejavili záujem o užívanie pôdy, ale nemajú ani uzavreté nájomné zmluvy. Tu je síce zákonným nájomcom právny nasledovník pôvodného poľnohospodárskeho družstva, ale tým, že nemá uzavreté nájomné zmluvy so žiadnym užívateľom, môžu mu užívatelia navrhnúť uzavretie nájomnej zmluvy. Ak neprejaví záujem o uzavretie nájomnej zmluvy, zákonným nájomcom bude poľnohospodárske družstvo a bude mať prednostné právo na postup podľa §12, ods.4 alebo podľa dohody s ostatnými užívateľmi (napr. ostatní ich môžu osloviť až po dvoch mesiacoch) s tým, že vlastník musí zmluvu podpísať. Ustanovenie §12a je jediným legálnym a nárokovateľným prostriedkom, samozrejme okrem dohody, ako sa dostať k užívaniu pôdy v prípade, že vlastník vlastní menšinové podiely na parcelách, viď §12a. ods.16 a §14, ods.1.
Pri spracovaní sa prihliada na už existujúci stav, ktorý sa vytvoril priebežne na základe aplikácie GSAA. Do rozdeľovacieho plánu sa prevezmú užívateľské hranice a v procese spracovania sa overí primeranosť umiestnenia užívaných pozemkov voči pôvodným pozemkov podľa právneho stavu.
Súčasne sa riešia aj chyby zákresov hraníc užívania tak, aby nevznikali voľné plochy medzi jednotlivými užívateľmi.
ostatná nepoľnohospodárska pôda
Ďalšou oblasťou využitia §12a je prístup k ostatnej poľnohospodárskej pôde, ktorá nie je predmetom priamych platieb. Identifikácia týchto plôch, určenie právneho vzťahu k týmto plochám dáva možnosti na ich prinavrátenie do poľnohospodárskej pôdy alebo jej využitie na agrolesnícke systémy a za istých podmienok aj do systému priamych platieb. Táto pôda môže byť zaujímavá práve pre malých užívateľov pôdy.
Na druhej strane v súvislosti s klimatickými zmenami bude dôležitý právny vzťah k pozemkom, na ktorých sa budú realizovať tzv. ekosystémové služby. Ekosystémové služby predstavujú prínosy a úžitky, ktoré poskytujú ekosystémy, napr. voda, potraviny, drevo, tvorba pôdy, čistenie ovzdušia a vody, ochrana pred povodňami a suchom, opeľovanie plodín a ďalšie. Vyplývajúc z Dohovoru o biologickej diverzite bola na úrovni EÚ prijatá Stratégia EÚ v oblasti biodiverzity do roku 2020. V 5. úlohe 2. cieľa sa zaviazala Európska komisia a členské štáty do r. 2014, že zmapujú a posúdia stav ekosystémov a ich služieb na svojom území, posúdia hospodársku hodnotu takýchto služieb a do r. 2020 podporia začlenenie týchto hodnôt do účtovných systémov a systémov vykazovania na úrovni EÚ a na vnútroštátnej úrovni. Ľudská činnosť však ničí biodiverzitu, znižuje odolnosť a schopnosť zdravých ekosystémov poskytovať túto širokú škálu tovarov a služieb a preto budú tieto služby podporované zo strany štátu alebo EÚ. Na základe §12a je možné pre tieto služby vytvoriť priestor vo forme pozemkov, ku ktorým bude mať právny vzťah napríklad nájomca. Podobne je možné vytvoriť takú štruktúru užívania pozemkov, ktorá bude zodpovedať požiadavkám budúcej spoločnej poľnohospodárskej politiky.
Ďalším benefitom tohto procesu je zjednotenie pozemkov vlastníkov v lokalitách, ktoré užíva ich nájomca. Vzhľadom na dlhú dobu uzavretých nájomných zmlúv a prednostné právo umožňuje tento proces prípravu na pozemkové úpravy tak, že v ich priebehu sa budú rešpektovať vytvorené podnájomné zmluvy a projektom pozemkových úprav sa zjednotí vlastníctvo a užívanie pozemkov. Užívateľ v takomto prípade môže zastupovať vlastníka ako jeho splnomocnený zástupca (hlavne na poľnohospodárskej pôde), nehľadiac na výhodu, že umiestňovací plán pre tieto parcely je len modifikáciou vedenej evidencie nájomných a podnájomných zmlúv podľa vyhlášky č.172/2018 Z.z.
Ďalšou možnosťou pre menších vlastníkov je možnosť využitia zámenných zmlúv. Spravidla podnájomné pozemky zodpovedajú hodnotou a výmerou pôvodných pozemkov, a teda aj pozemkom, na ktorých sú podnájomné pozemky umiestnené. Preto by nemal byť problém, navrhnúť vlastníkom zámenné zmluvy a pozemky vymeniť tak, aby sa v konečnom dôsledku vlastníctvo zjednotilo s užívaním. Týmto spôsobom potom ide aj vysporiadanie sa z nezistenými, kedy ako väčšinový vlastník požiadate súd o vyrovnanie vlastníckych podielov a na základe rozhodnutia súdu vám pozemok Slovenský pozemkový fond odpredá. Druhá možnosť je požiadať Slovenský pozemkový fond o odpredaj spoluvlastníckych podielov.
spoločné nehnuteľnosti
Podľa zákona č.97/2013 Z.z. o pozemkových spoločenstvách sú spoločné nehnuteľnosti v osobitnom režime, kde v mene spoločenstva koná predstavenstvo združenia. Samostatný vlastník nerozhoduje o využití svojich podielov v spoločnej nehnuteľnosti a ak nájomná zmluva obsahuje podiely z týchto nehnuteľností, tak je v tejto časti relatívne neplatná. Podľa §16, ods.2,časť b) výbor uzatvára v mene členov spoločenstva nájomnú zmluvu, ktorej predmetom je spoločná nehnuteľnosť, spoločne obhospodarovaná nehnuteľnosť alebo ich časť, alebo inú obdobnú zmluvu, ak zo zmluvy o spoločenstve, stanov alebo rozhodnutia spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti alebo spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti nevyplýva niečo iné.
spoločne obhospodarované nehnuteľnosti
Spoločne obhospodarované nehnuteľnosti podľa zákona c.97/2013 Z.z. sú legálnym spôsobom ako prekonať prednostné právo na nájom pozemkov a súčasne ho môžu užívať alebo prenajať osobe, s ktorou sú vo vzťahu cez spoločne obhospodarovanú nehnuteľnosť.
malé výmery na užívanie
V prípade, že vami vlastnené výmery nedosahujú minimálne výmery 2000 m2, tak sa podľa §12a nepostupuje, lebo by vznikol pozemok, ktorého užívanie by bolo možné len s neprimeranými ťažkosťami, alebo náklady na jeho vyčlenenie by boli vyššie ako hodnota pozemku. Ale to neplatí, ak vlastníci pozemkov s jednotlivými výmerami pozemkov menšími ako 400 m2 požiadajú o postup podľa odseku 1 alebo odseku 8 spoločne, čo umožňuje aj to, že spracovanie sa vykonáva na celom alebo dostatočne veľkej časti katastrálneho územia.
Takto je možné vyčleniť podnájomné pozemky pre všetkých záujemcov.
reštitúcie
V prípade reštitúcii, ktoré sa budú ukončovať, právny nasledovník (reštituent) musí strpieť rozhodnutie svojho právneho predchodcu (Slovenský pozemkový fond). Ak by chcel nový vlastník začať užívať svoje pozemky, tak by ich mohol začať užívať v zmysle rozdeľovacieho plánu podľa §12a, kde by sa podnájomné pozemky vyčlenili aj pre pozemky vo vlastníctve štátu alebo správe Slovenského fondu.
podnájomné zmluvy
Návrh rozdeľovacieho plánu je súpis podnájomných pozemkov pre každého užívateľa, ktoré sú vo vzťahu k pôvodným pozemkom právneho stavu, ku ktorým má každý užívateľ právny vzťah (nájom, vlastné pozemky a podobne) pre všetkých užívateľov. Vzhľadom na technológiu spracovania predstavuje tento register dohodu všetkých užívateľov o rozdelení všetkých poľnohospodárskych pozemkov alebo pozemkov slúžiacich na poľnohospodársku výrobu v katastrálnom území. Jej schválenie všetkými účastníkmi je ekvivalentom podnájomných zmlúv, pričom sa nemusia vytvárať podnájomné zmluvy medzi jednotlivými užívateľmi. Register obsahuje informácie o primeranosti podnájomných pozemkov z pohľadu bonity, výmery, vzťahu k pozemkom LPIS, teda priamym platbám a podobne.
Termíny spracovania by mali byť také, aby k 31.5. bežného roku bol rozdeľovací plán vytvorený alebo aktualizovaný a schválený účastníkmi konania a užívatelia v prípade kontrol PPA alebo okresným úradom vedia preukázať právny vzťah k užívanej pôde. Spracovaný register takisto nahrádza evidenciu, ktorú musí užívateľ poskytnúť okresnému úradu podľa §12a, ods.3 a 11.
Prečo vybrať na spracovanie §12a projektanta pozemkových úprav
Máme skúsenosti s hromadným spracovaním údajov katastra, identifikáciami parciel, tvorbou rozdeľovacieho plánu a využitím postupov, ktoré sú transparentné, kontrolovateľné a predvídateľné. Máme skúsenosti s jednaním s veľkými počtami účastníkov projektu a sme nestranný, lebo bez toho nie je možnú projekty pozemkových úprav ukončiť.
Pre každého užívateľa navrhneme riešenie, ktoré bude primerané jeho nárokom, t.j. umiestneniu pôvodných pozemkov, ich výmere, vzťahu k bonite (teda cene) a samozrejme aj vo vzťahu k priamym platbám a zvykovému užívaniu pozemkov, ak samozrejme nedôjde ku kolízii s požiadavkami iných užívateľov.
Spracovanie podľa §12a má výsledky v prípade, že sa jedná o veľké územné celky, podobné výsledkom spracovania projektov pozemkových úprav. Ak sa užívateľom alebo vlastníkom vyčlenia podnájomné pozemky (pre užívateľa sa môže vyčleniť viacero podnájomných pozemkov) v rozsahu ich vlastníctva a v súlade s pravidlami projektovania nových pozemkov, môžu budúce projekty pozemkových úprav prevziať existujúci stav užívania do projektu ako nový stav.
Pre projektanta pozemkových úprav je takéto spracovanie aj súčasťou prípravy na spracovanie pozemkových úprav. Vytvára bezkonfliktné nájomné a užívacie vzťahy, informuje vlastníkoch o užívaní, a v mnohých bodoch je totožné so spracovaním úvodných podkladov projektu pozemkových úprav. Ak by do procesu vstúpili aj obce, bolo by možné vytvoriť podklady, ktoré by zodpovedali úvodným podkladom pozemkových úprav, vrátane návrhu všeobecných zásad funkčného usporiadania a prípadné pozemkové úpravy by boli len jednoduchým scelením pozemkov. Vzhľadom na dĺžku trvania nájomných zmlúv by sa pre väčšinu vlastníkov zjednotili vlastnícke, nájomné a užívacie vzťahy.
Spracovanie podkladov vieme každoročne aktualizovať a vytvoriť aktualizovaný rozdeľovací plán s minimálnymi nákladmi.
Spracovanie podľa §12a má vysoký synergetický efekt, ktorý je výhodný pre všetkých účastníkov procesu, od vlastníka, užívateľa a štát.
postup
Postup spracovania je v mnohom analogický postupu spracovania pozemkových úprav. Rozdiel je v tom, že sa nerozhoduje o umiestnení pozemkov vlastníkov, ale o umiestnení sumárnych nárokov vlastníkov z pohľadu užívania týchto výmer do blokov daných parcelami LPIS a HU.
1. Audit nájomných zmlúv
2. Spracovanie nárokov a požiadaviek užívateľov
3. Návrh podnájomných zmlúv a postup podľa ods.1 až 7
4. Vytvorenie elaborátu podnájomných zmlúv podľa ods.11 a 15
5. Ukončenie
V prípade, že sa nedôjde k žiadnym dohodám medzi užívateľmi podľa bodu 3.
5a. Žiadosť na vydanie rozhodnutia o vzniku podnájomných zmlúv podľa bodu 3.
6a. Vytvorenie elaborátu podnájomných zmlúv podľa ods.11 a 15 na základe rozhodnutia
V prípade, že dôjde len k dohodám medzi niekoľkými užívateľmi
5b. Samostatné žiadosti na vydanie rozhodnutia o vzniku podnájomných zmlúv podľa bodu 3. podľa jednotlivých užívateľov
6b. Vytvorenie elaborátu podnájomných zmlúv podľa ods.11 a 15 na základe rozhodnutia
popis súborov a ich spracovanie
Počas spracovania sa vytvárajú súbory, ktoré používajú pri spracovaní procesu. Ak užívateľ vedie v elektronickej podobe evidenciu podľa vyhlášky č.172/2018 Z.z. tak postačuje jej dodanie vo formáte XLS alebo podobnom formáte, ktorý je vhodný na hromadné spracovanie údajov.
V prípade, že užívateľ nedisponuje žiadnym programom na spracovanie nájomných zmlúv sme pripravil súbory LPIS_NAJOM_PROJEKT.XLS, kde sú uvedené všetky potrebné údaje. Vyplniť treba len dva stĺpce, typ nájmu a užívateľ. Každý užívateľ si vyplní len tie riadky, ktoré sa ho týkajú. V stĺpci typ nájmu uvedie hodnoty podľa vyššie spomínanej vyhlášky:
VLA vlastník
NZM nájomná zmluva
ZAN zákonný nájom
P12A nájomcovi vzniklo právo a povinnosť hospodárenia na pozemku podľa §12a
P12B nájomcovi vzniklo právo hospodárenia na pozemku za pozemok podľa § 12b zákona
P12C nájomcovi vzniklo právo hospodárenia na pozemku za pozemok podľa § 12c zákona
NV12 nájomný vzťah podľa § 12 ods. 4 zákona
NV13 nájomný vzťah podľa § 13 ods. 3 zákona
BEZ bez právneho titulu
P10 podnájomná zmluva
INY iný užívací titul)
V stĺpci užívateľ uvedie názov spoločnosti alebo užívateľa, alebo ak zastupuje viacero subjektov a v stĺpcoch dátum začiatku platnosti a dátum ukončenia sa uvedú príslušné dátumy z nájomnej zmluvy.
V súbore sú ku každému vlastníckemu vzťahu uvedené aj podiely výmer, ktoré mu zodpovedajú a výmery, ktoré sú pre parcelu identifikované, teda výmery v blokoch LPIS (alebo kultúrneho dielu) a mimo, výmery podľa druhov pozemkov podľa katastra nehnuteľností alebo podľa druhov pozemkov LPIS a podobne.
V súbore LPIS_PARCELY_PROJEKT.XLS sú údaje o identifikáciách parciel právneho stavu (parcely registra C KN so založeným listom vlastníctva a parcely registra E KN) na parcely C KN kvôli určeniu druhov pozemkov a identifikácie na bloky LPIS a určenie druhov pozemkov podľa nich. Druhy pozemkov podľa katastra nehnuteľností a podľa blokov LPIS nemusia byť rovnaké. Pri použití filtrov viete napríklad identifikovať parcely, ktoré sú poľnohospodárske podľa katastra nehnuteľností, ale nie sú zaradené v blokoch LPIS, tzv. biele plochy. Tieto objekty majú v mnohých prípadoch potenciál sa opätovne zaradiť do produkčných poľnohospodárskych plôch. Ich identifikácia, geometrické určenie môže byť predmetom ďalšieho spracovania zo strany projektanta. Pre každú parcelu je určený aj lokalita podľa GSAA a číslo kultúrneho dielu.
V súbore LPIS_BLOKY_PROJEKT.XLS je zoznam blokov LPIS (kultúrnych dielov), celkovej výmery bloku a výmery bloku v katastrálnom území. K blokom je priradený zoznam parciel právneho stavu.
V súbore LPIS_ZIADOST_PROJEKT.XLS je zoznam žiadateľov o prieme platby na blokoch LPIS, ktoré zasahujú do katastrálneho územia. Títo žiadatelia by mali byť účastníkmi tohto konania. Zoznam žiadateľov nemusí byť konečný, lebo niektoré požiadavky sa môžu týkať aj susedných katastrálnych území, lebo parcely LPIS nie sú delené katastrálnou hranicou
Na základe vyplneného súboru LPIS_NAJOM_PROJEKT.XLS od všetkých užívateľov sa spracuje kontrola duplicity nájomných zmlúv, určia sa pre jednotlivých účastníkov ich nároky na výmery v blokoch LPIS a ostatnej poľnohospodárskej pôde. A takisto sa určí aj zoznam vlastníkov, ktorí nemajú uzavreté žiadne nájomné zmluvy.
Duplicitné nájomné zmluvy sa budú riešiť dohodou nájomcov alebo sa dohodne iný mechanizmus, ktorý bude vyhovovať všetkých účastníkom auditu.
cena za dielo
| 1. | Audit nájomných zmlúv | Merná jednotka | |
| Údaje katastra nehnuteľností, pre nekomerčné využitie v rámci konania podľa §12a, v prípade komerčného využitia (vytvorenie nájomných zmlúv) | Katastrálne územia | 0-300 € | |
| Spracovanie údajov katastra, vytvorenie registra právnych vzťahov, identifikácie, podľa počtu parciel a vlastníkov | Vlastník, parcely | 200-2000€ | |
| Zápis nájomných zmlúv na základe zoznamov podľa vyhlášky č.172/2018 od všetkých užívateľov | Vlastník, parcely | 100-500€ | |
| Duplicitné nájomné zmluvy, riešia nájomcovia dohodou | Vlastník | ||
| 2. | Určenie požiadaviek na užívanie pozemkov | Užívateľ, hodina | 50€/hod |
| Spracovanie požiadaviek užívateľov a vytvorenie rozdeľovacieho plánu | Počet objektov | 5€/objekt 10€/delený objekt | |
| 3. | Návrh rozdeľovacieho plánu na užívanie pozemkov, PDF | Užívateľské hranice, vnútorné | 10€/100m |
| Tlač mapových podkladov | Mapový list | 30€/list | |
| Návrh rozdeľovacieho plánu vo formáte PDF | Počet objektov | 10€/objekt | |
| Tlač písomných zostáv podľa požiadaviek | Zostava | 10€/500 strán | |
| Vytýčenie hraníc medzi užívateľmi | 100 metrov | 50€/100m | |
| Vyhotovenie výpisov podľa §12a, ods.15, PDF (oznámenie, podklady pre obálky a odoslanie) | Zostava | 100€ | |
| Vyhotovenie návrhu nájomnej zmluvy, PDF (list, návrh zmluvy, dodatok s výpočtom, podklady pre obálky a odoslanie) | Vlastník | 2€/osoba |
Ceny sú orientačné, upresnia sa pri realizácii projektu
Štatistické údaje
Počet parciel právneho stavu: 24 086
Počet vlastníkov: 2500
Počet spoločných nehnuteľností: 177
Počet vlastníckych vzťahov: 234 457
Počet užívateľov: 115
Počet objektov LPIS: 244
Počet objektov HU: 635
Odhad ceny
O priame platby za rok 2019 požiadalo žiadosť 115 užívateľov, z toho 39 má viac ako 5 ha. Ak by každý z nich požiadal o konanie podľa §12a a družstvo by nesúhlasilo, tak by to stálo poľnohospodárske družstvo (náš odhad na spracovanie §12a je cca 1200€ v prípade samostatnej žiadosti), v najhoršom prípade by všetky konania postupovali podľa odseku 8, stálo by to družstvo okolo 24 000 € (rovnakú sumu by zaplatili aj žiadatelia).
Ak by o konanie podľa §12a požiadalo družstvo, tak by sa náklady delili rovným dielom, takže cena, ktorú by zaplatilo družstvo by bola v najhoršom prípade okolo 2000€, čo je suma, ktoré je pre malých užívateľov neprijateľná. Preto by som navrhoval model, kde by sa časť nákladov delila (napríklad 1/2) rovným dielom a časť pomernou časťou k výmere užívateľa, tak by to družstvo stálo okolo 10 000 €.
V prípade spoločného postupu a spolupráce s užívateľmi sa cena za dielo znižuje, lebo pre všetkých užívateľov sa údaje spracujú len raz, údaje katastra nehnuteľností, ak sa nebudú používať na spracovanie nájomných zmlúv, tak sú v réžii spracovateľa.
V najlepšom prípade, že by všetci užívatelia spolupracovali, súhlasili by s navrhovanými dohodami, cena by bola podstatne nižšia a akceptovateľná aj malými vlastníkmi. V prípade katastrálneho územia vybratého katastrálneho územia ju odhadujem 10 000 až 15 000 €, čo by pre družstvo stálo okolo 4 000 € (1/2 nákladov rovným dielom, 1/2 pomernou časťou výmery), na vlastníka približne 300-400 €.
Stanovenie ceny je len orientačné, konečná cena sa stanoví na základe vecných nákladov, ktoré sme odhadli len približne. Cena bude samozrejme závisieť aj úspešnosti konania. V cene nie sú zahrnuté poštové poplatky.
