Problémom reálneho výkonu vlastníckeho práva sú stále neznámi a nezistení vlastníci. fakt, že sa týmto problémom zaoberajú (konečne) aj akademický právnici je pozitívne. na druhej strane, ak nebudú mať protiváhu v ostatnej odbornej verejnosti (napríklad aj projektantoch pozemkových úprav), tak sa môžu nastať také zmeny zákona, ktoré nebudú realizovateľné alebo (zasa) zabrzdia riešenia problémov. v posledných dvoch rokoch boli tieto témy predmetom niekoľkých konferencií, ktoré organizovala právnická fakulta a komora pozemkových úprav.
Jedným zo základných cieľov pozemkových úprav je racionálne usporiadanie pozemkov v tom najlepšom slova zmysle. Na druhej strane samotné znenie zákona, ktoré svojou nejednoznačnosťou a takmer viditeľnou nedokonalosťou definuje postupy a konania, ktoré sa tomuto cieľu priečia. Cieľom tohto článku je sa pokúsiť uviesť veci do rovnováhy a dostať zmeny a navrhnúť zmeny zákona tak, aby sme nezmenili zmysel zákona.
Budem sa venovať niekoľkým prípadom, ktoré sa týkajú definície spoločných a verejných zariadení a opatrení, trocha podrobnejší pohľad na potenciál postupu zvaného vyrovnanie v peniazoch a postupom určenia hodnoty pozemkov, možnostiach formálnych pozemkových úprav, možnostiach štátu ako vlastníka a podobne.
Tento text nie žiadnym definitívnym riešením, na druhej strane bez návrhov riešení, ktoré nie sú kompatibilné s aktuálnymi pravidlami, neznamená, že sa pravidlá nedajú zmeniť tak, aby sa zachoval zmysel zákona v prípadoch, kedy súčasné znenie zákona a jeho vykonávanie je v protiklade so zmyslom zákona: „racionálne priestorové usporiadanie pozemkového vlastníctva v určitom území a ostatného nehnuteľného poľnohospodárskeho a lesného majetku s ním spojeného vykonávané vo verejnom záujme v súlade s požiadavkami a podmienkami ochrany životného prostredia a tvorby územného systému ekologickej stability, funkciami poľnohospodárskej krajiny a prevádzkovo-ekonomickými hľadiskami moderného poľnohospodárstva a lesného hospodárstva a podpory rozvoja vidieka“.
Ďalší dôvod zmien zákonov je aj to, že v konaniach, ktoré súvisia s usporiadaním alebo obmedzením vlastníckych a užívacích práv k pozemkom príslušné zákony stavajú niektorých účastníkov konania do nevýhodného postavenia. Rozdielnosť práv a povinností účastníkov konania, prednostné práva, zánik užívacích práv, podmienky a možnosti financovania náhrad v dôsledku obmedzení bežného obhospodarovania alebo určených podmienok a pod., prispievajú k nespokojnosti niektorých účastníkov alebo skupín účastníkov konania. Rozdrobenosť pozemkového vlastníctva, neurčitosť údajov a neurčitosť postupov pocit nespokojnosti ešte umocňuje.
Spoločné a verejné zariadenia a opatrenia
Účelom spoločných a verejných zariadení a opatrení je vytvorenie optimálnej topologickej štruktúry, ktorá zabezpečí prístup na pozemky, vlastnícky vyrieši otázku infraštruktúry zabezpečujúcej ochranu pred rôznymi formami erózie, zabezpečí ochranu prírody či požiadavky na krajinotvorbu a v neposlednom rade zabezpečí a určí limity poľnohospodárskej výroby, lebo pôda je v konečnom dôsledku aj výrobný nástroj.
Definícia spoločných zariadení a opatrení je v podstate príkladom tautológie, teda definícia objektov je síce určená explicitným vymenovaním niektorých funkcii objektov (protierózne, vodohospodárske, ekologické, krajinotvorné) a definíciou objektov. Napríklad spoloční zariadenia a opatrenia sú definované nasledovne:
Spoločné zariadenia a opatrenia, ktoré slúžia vlastníkom pozemkov sú:
a) cestné komunikácie (poľné cesty a lesné cesty) slúžiace na sprístupnenie pozemkov a súvisiace stavby,
b) protierózne opatrenia slúžiace na ochranu pôdy pred eróziou,
c) opatrenia na ochranu životného prostredia, vytvorenie ekologickej stability a podmienok biodiverzity krajiny,
d) vodohospodárske opatrenia, ktoré zabezpečujú krajinu pred prívalovými vodami a podmáčaním a zabezpečujú zdroj vody,
e) ďalšie spoločné zariadenia a opatrenia.
Podobne sú definované verejné zariadenia a opatrenia:
Verejné zariadenia a opatrenia, ktoré slúžia obyvateľom obce riešeného územia, sú:
a) zariadenia na rekreáciu,
b) športové zariadenia,
c) zariadenia na dodávku pitnej vody,
d) čistenie odpadových vôd,
e) skládky tuhého komunálneho odpadu,
f) cestné komunikácie okrem poľných ciest a lesných ciest,
g) ďalšie verejné zariadenia a opatrenia
Podstatný rozdiel medzi spoločnými a verejnými zariadeniami a opatreniami je len v určení cieľovej skupiny, pre ktorých bude zariadenie a opatrenie slúžiť a takisto stanovuje aj vlastníka týchto pozemkov. V súčasnosti sa však stiera rozdiel medzi vlastníkmi pozemkov a obyvateľmi obce riešeného územia a najlepšie to vidieť na komunikácii, ktoré je definovaná ako cyklotrasa, na časti, kde slúži aj na prístup k pozemkom vlastníkov je spoločné opatrenie a na časti tejto cesty, ktoré bolo v projekte definovaná ako miestna komunikácia (lebo slúži ako prístup do nejakej lokality, kde je napríklad plánované alebo existujúca výstavba). Pritom obe časti komunikácie sú využívané rovnakým spôsobom, ale každá má iný režim vlastníctva – na verejné zariadenia môže prispieť ten, v koho prospech je funkcia pozemku určené (v tomto prípade to bude obec), na výmeru spoločnej nehnuteľnosti prispeje štát. V prípade, že obec nemá dostatok výmery, nemôže sa výmera verejných zariadení kryť výmerou vo vlastníctve štátu alebo pomerovo z podielov vlastníkov (až na výnimky ako sú pozemky pod stavbami a objektami infraštruktúry štátu, alebo cestami v správe samosprávnych krajov, na ktoré prispieva štát), zostávajú pod verejnými zariadeniami a opatreniami pôvodní vlastníci. A to vedie k absurdite, že pod verejnými opatreniami a opatreniami zostávajú takmer všetci vlastníci projektu, ale len s minimálnymi výmerami a tento stav sa prenesie do registra nového stavu – lebo obec nemá dostatok výmery a vlastníci na ňu nemôžu prispieť pomerovou časťou výmery. Cena za vysporiadanie takejto nehnuteľnosti je po projekte pozemkových úprav je vyššia ako cena komplexných pozemkových úprav. Na druhej strane, sa tento problém nedá vysporiadať v komplexných pozemkových úpravách (napríklad konaním podľa iného dôvodu na vykonanie pozemkových úprav), lebo v jednom projekte je dovolený len jeden spôsob (dôvod) na nariadenie alebo povolenie pozemkových úprav.
A tak sa vysporiadanie obecnej cesty, ak obec nemá dostatok výmery na jej krytie sa posunie do ďalšieho konania o pozemkových úpravách po ukončení týchto existujúcich. A ak by sme prehliadli aj cenu ďalšieho usporiadania pozemkov, aj tak to nie je veľmi racionálne usporiadanie.
Stieranie rozdielov medzi vlastníkmi, obyvateľmi nesúvisí len s pozemkovými úpravami. Z celospoločenského hľadiska sú nástrojom na zmenu prístupu a vytvorenie možností súvisiacich s výrobou potravín, ochrany prírody, adaptácie na klimatické zmeny, ale aj spoločenskými zmenami.
Vyrovnanie v peniazoch
Jednou z prekážok, ktoré brzdia pozemkové úpravy sú neznámi a nezistení vlastníci. Je to síce téma, ktoré mnohých zdvíha zo stoličky, ale v každom prípade sa tomuto problému nedá vyhnúť. Korene neznámych a nezistených vlastníkov sa začínajú hlavne s ukončením vedenia evidencie vlastníckych práv v päťdesiatych rokoch minulého storočia, nachádzajú sa aj v relatívne nedávnych dobách pri spracovaní ROEP, čiastočne súvisia s nezáujmom vlastníkov, nezáujmom štátu tento problém riešiť, ak nerátame pokus s §15 zákona č. 180/1995 Z.z., pričom vytváral riešenia, ktoré tento problém v istom slove zmysla eliminovali, napr. problém štátnych ciest alebo bytoviek postavených na cudzích pozemkoch.
Pozemkové úpravy predstavujú ucelený postup prechodu z jedného stavu vlastníckych vzťahov k druhému, ktorý bude mať zmenené vlastnosti podľa požiadaviek na to, čo chceme dosiahnuť. Ak bude cieľom vytvorenie takej štruktúry vlastníkov, aby napríklad minimálna výmera parciel bola 5 hektárov, tak ho vieme dosiahnuť ekonomickými a hlavne právnymi nástrojmi (v tomto prípade by sa požadovala zmena zákona), ale ak budeme požadovať minimálnu výmeru parciel len 1000 m2, tak postačuje len dohoda s vlastníkmi. Chcem tým povedať, že výsledok pozemkových úprav je závislý od požiadaviek spoločnosti a možností zákona.
§15 zákona č.180/1885 Z.z.
Základom tohto riešenia je explicitné prevzatie majetku neznámych a nezistených vlastníkov štátom a do správy fondu. Pre niekoho bohužiaľ, pre niekoho našťastie bol tento paragraf zrušený rozhodnutím Ústavného súdu. Tento krok sa dá istým spôsobom definovať ako násilné uplatnenie a posilnenie pozície štátu ako dominantného vlastníka v úlohe autoritatívneho vodcu (to je taký návrat do doby pred rokom 1989).
Na druhej strane tohto spektra rozdelenia moci sa nachádzajú vlastníci. Spôsob správy a užívania majetku bol v mnohom závislý od kolektívnej vôle vlastníkov a hospodárenie na pôde bolo čiastočne regulované samotnou komunitou. Z tohto pohľadu je preto logické, že majetok nezistených a neznámych vlastníkov by mal nejakým spôsobom prejsť do správy a užívania tejto komunity.
Individualizácia vlastníctva
Po roku 1948 došlo k jednej podstatnej zmene, pričom sa zachovala „kolektívna správa majetku“ prostredníctvo poľnohospodárskych družstiev a súčasne sa vlastníci oddelili od majetkovej podstaty. Jedným z cieľov kolektivizácie bol aj prechod tohto vlastníctva do rúk štátu. Po roku 1989 sa začalo s obnovou vlastníckych vzťahov (vrátane pozemkových úprav) a proces, ktorý sa neskôr začal nazývať ROEP prispel nemalou mierou k individualizácii vlastníctva. V mnohých prípadoch, a aj vďaka samotným vlastníkom pretrhal väzby medzi vlastníkmi a postavil ich v podstate ako figúrky v tvare zlomkov na šachovnicu.
Druhý krok, ktorý prispel v individualizácii vlastníctva boli, sú a asi aj budú pozemkové úpravy. Tie zlomky vyrovnali, zväčšili počet šachových políčok a zmenšili ich veľkosť a na každý umiestnili len jeden zlomok výmery, ale v tvare podielu v 1/1.
Neznámi a nezistení vlastníci
Na pomyselnej šachovnici zostali aj siroty, vlastníci, ku ktorým sa nikto nehlásil, nehlási alebo nemôže hlásiť. Stoja na šachovnici a bránia vytvoriť zmysluplné spojenectvá pre ostatné figúry. Je to síce také poetické, ale v skutočnosti je to zlé – a v poslednej dobe sa to stáva nástrojom, ako brániť zmenám.
Právny nasledovníci
V procese individualizácie mnohí vlastníci nezabudli na stopy svojich predkov. V mnohých prípadoch sa jedná o skutočne zanedbateľné výmery a začať konanie typu obnovy dedičských konaní s cieľom získať do vlastníctva tieto podiely znamená vynaložiť značné zdroje v pomere k majetku v dedičstve, pričom je značné riziko, že ak sa dedičia (bavíme sa o konaní cez dve-tri generácie právnych nasledovníkov) nedohodnú, tak iniciátor konania nezíska majetok, ktorý by pokryl náklady na konanie. A tak sa do takého konania sa preto radšej ani nepustí a majetok ponechá napospas štátu, pokiaľ sa nejedná o „navrátenie rodinného majetku“, kde hrdosť na dedovizeň nerieši ekonomickú stránku veci.
Vyrovnanie v peniazoch
Inštitút vyrovnania v peniazoch je nástroj na efektívne vysporiadanie rozdrobených vlastníckych vzťahov tým, že minimalizuje počty vlastníkov s malými vlastníckymi podielmi – dáva im alebo ich správcom možnosť v procese pozemkových úprav na to, aby miesto nových pozemkov (v hraniciach výmer stanovených zákonom) dostali protihodnotu v peniazoch. Ak opomenieme určenie hodnoty pozemkov, tak je to veľmi efektívny a jednoduchý spôsob prevodu vlastníckych práv na nového vlastníka (alebo správcu).
Problémy a limity
V poslednej novele sa stanovila povinnosť správcu požiadať o vyrovnania v peniazoch (do 200 m2 na poľnohospodárskej pôde a do 1000 m2 na lesnej pôde), pričom doteraz správca túto povinnosť nemal a len veľmi zriedka ju využíval.
Problém je v tom, že takto sa vysporiadajú len relatívne veľmi malé výmery. Ak by sa zmenili hranice pre vyrovnanie v peniazoch, tak pre správcov to bude predstavovať enormnú finančnú záťaž, pričom treba zohľadniť aj to, že je pre štát a asi aj spoločnosť (ak predpokladáme, že štát sa niekedy nespráva príliš transparentne pri prevodoch majetku štátu na iné osoby) je jednoduchšie spravovať majetok neznámych a nezistených vlastníkov, ako majetok štátu. Na druhej strane, ak zohľadníme fakt kolektívnej správy majetku a istý stupeň individualizácie vlastníctva, je celkom logické, že medzi subjekty, ktoré by mali za určitých podmienok spraviť vyrovnanie v peniazoch, by sa mali zaradiť aj spoluvlastníci nezistených a neznámych vlastníkov. Na druhej strane si treba uvedomiť, že práve nezistení a neznámi vlastníci sú na značnej časti pozemkov menšinoví vlastníci a ostatní vlastníci by si mohli uplatniť väčšinové práva a žiadať určovacími žalobami o prevod/predaj menšinových podielov vlastníkov v prospech väčšiny či väčšinových vlastníkov.
Zvyšovanie povedomia o pozemkových úpravách
Postupom času sa zvyšuje aj povedomie vlastníkov o možnostiach, ktoré im poskytujú pozemkové úpravy a nastane doba, kedy sa nebudeme baviť s vlastníkmi, ale ich právnymi zástupcami – s tým súvisí pravdepodobne aj záujem budúcich právnikov o pozemkové úpravy – ktoré im poskytujú „pracovné príležitosti“ na všetkých stranách pomysleného boja štátu, vlastníkov, ochrany prírody a užívateľov.
Na druhej strane sa v projektoch snažíme zaviesť postupy, ktoré zvyšujú váhu vlastníctva – vytváraním hospodárskych subjektov, kde splynie vlastníctvo a užívanie do poľnohospodárskeho podniku. V zásade aj samotné pozemkové úpravy vytvorením pozemkov v 1/1 vytvárajú poľnohospodárske mikropodniky – ale v tomto ponímaní máme na mysli ucelené pozemky nejakej skupiny vlastníkov.
Preto treba vlastníkom ponúknuť v tejto hre také možnosti, aby sme sa dostali do hry typu win-win, teda hry, ktorá prináša pre všetkých účastníkom výhody. V súčasnosti sa pozemkové úpravy podobajú na hry s konečným súčtom – majú len jedného víťaza, štát a vlastníkov, ktorí využívajú to, že „právo patrí bdelým“. Najzvláštnejšie na tejto výhre štátu je to, že o ňu nestojí, príkladom tohto nezáujmu je výkup pozemkov v Národných parkoch, ktoré začalo MŽP – tých vyše 60 miliónov Eur by pokrylo náklady na približne 300 projektov pozemkových úprav, čo predstavuje toľko katastrálnych území, že sa nimi pokryjú skoro všetky Národné parky a efekt komplexného vysporiadania týchto pozemkov by bol násobný.
Vyrovnanie podielov vlastníkov
Ak sa budeme pozerať na proces vyrovnania v pozemkoch úpravách ako nástroj, ktorým sa oživia vlastnícke vzťahy, tak by sa do procesu vyrovnania v peniazoch mali zahrnúť aj spoluvlastníci neznámych a nezistených vlastníkov – pričom sa predpokladá, že existuje vysoká miera pravdepodobnosti, že sa jedná o ich právnych predchodcov. Ak by došlo k masívnemu nárastu určovacích žalôb na predaj pozemkov nezistených a menšinových vlastníkov, tak by štát o správu týchto pozemkov prišiel a preto by bolo vhodnejšie pristúpiť k takejto možnosti v konaní o pozemkových úpravách a alebo v nejakej inej forme či etape konania. Ak by nemali záujem o podiely spoluvlastníci, tak by túto možnosť mohla využiť obec alebo samosprávny kraj, prípadne užívateľ pozemkov, a samozrejme štát.
Je celkom zrejmé, že takto nadobudnuté vlastníctvo by mali mať nejaké obmedzenia, napríklad zákaz scudzenia na nejakú dobu, noví vlastníci by boli povinnými osobami v prípade oprávnených nárokov ďalších právnych nasledovníkov (tiež po určitú dobu), prípadne s určením rozsahu zmien, vlastníctvo by malo byť získané v rade dedičských konaní a podobne, v prípade užívania viac ako nejaký počet rokov, pričom miera obmedzení a zákazov by nemala odrádzať od záujmu o toto konanie, takisto by sa mala stanoviť aj možno jednotná cena pozemkov, ktorá by bola rádovo vyššia ako cena stanovená podľa BPEJ. Ak by sa zaviedli takéto obmedzenia, tak by sa peniaze za vyrovnanie mohli použiť na vykonávanie pozemkových úprav, peniaze z predaj by neboli v depozite, lebo povinnosť „depozitu“ by sa preniesla na vlastníkov ako riziko. Ďalšie z obmedzení by sa mohlo týkať chránených území, kde by cez vyrovnanie v peniazoch nebolo žiadne obmedzenie výmery, ale vyrovnanie by mohol vykonať len štát (v súčasnom znená zákona musí sa robiť zmena vlastníctva vkladom do katastra).
Ukazuje sa že, pozemkové úpravy sa nedajú vykonávať rýchlo, preto by sa do nich mohla zahrnúť etapa, ktorá by sa nazývala „formálne pozemkové úpravy“ a využívala by inštitút vyrovnania v peniazoch aj pre vlastníkov na spoluvlastnícke podiely. Ďalším efektom by bolo zvýšenie záujmu o pozemkové úpravy a mohol by sa vyriešiť aj problém dvoch operátov, teda parcely registra E by sa za určitých podmienok preniesli do registra C KN.
Register C a E katastra nehnuteľností.
Problém vedenia dvoch grafických operátov na určenie vlastníctva je problém, ktorý sa darí systematicky vyriešiť len pozemkovým úpravám, a aj to len v obvode projektu. V procese projektu sa v zásade nerozlišuje medzi C a E registrom, vlastníkov vznikajú nároky, ktoré sa potom „premieňajú“ na nové parcely alebo vyrovnanie v peniazoch. Ak by vyššie spomínané konanie bolo súčasťou konania o pozemkových úpravách, tak je vo všeobecnosti rozdelenie parciel na parcely registra C a E irelevantné.
Ak by sme chceli tento proces aplikovať na katastrálne územie, kde sa pozemkové úpravy nevykonávajú, tak by bolo vhodné vytvoriť novú formu pozemkových úprav, ktorá by využila inštitút vyrovnania v peniazoch a parcely registra E by transformovala do registra C KN a v ďalšom by sa už používal len jeden grafický operát. Aké by to malo dôsledky pre užívanie pôdy si vieme ľahko domyslieť: už by nebola potrebná identifikácie parciel registra E na parcely C KN a otvorilo by to cestu k zjednodušeniu registra užívacích vzťahov, poskytnutie pôdy pre nových užívateľov a podobne.
Silný štát ako vlastník a silný štát ako moc
Obmedzenie prevodu vlastníctva neznámych a nezistených vlastníkov na štát umožní štátu „riadiť“ užívanie pozemkov, získa kontrolu nad územím, ale zabrzdí iniciatívu vlastníkov, ktorých obmedzuje bremeno vlastníctva štátu, zvyšuje možnosti korupčného konania. Na druhej strane, štát nezíska až také silné postavenie a vytvorí podmienky na neefektívnu správu majetku, obmedzí možnosti majetkoprávneho vysporiadania a predraženia vysporiadania vlastníctva pozemkov (napríklad pod infraštruktúrou).
Na druhej strane, vyrovnanie v peniazoch pozemkov neznámych a nezistených vlastníkov v prospech ich spoluvlastníkov by malo niekoľko ďalších pozitívnych efektov: vlastníci by stratili základ pre ich tvrdenie typu „nechceme pozemkové úpravy, lebo štát nám stále niečo berie“, zvýšil by sa záujem o pozemkové úpravy ako priamy dôsledok zmeny vlastníctva, „kúpil som rozdrobené pozemky“, získali by sa prostriedky na realizáciu pozemkových úprav a podobne. Argument, že sa jedná o skrytú privatizáciu nie celkom na mieste – množina záujemcov je explicitne určená, a v podstate sa jedná o vlastníkov, ktorí majú daný pozemok v držbe (vlastnia väčšinové podiely) a môžu využiť iné inštitúty na ich získanie.
Hodnota pozemkov
Tak toto je problém, ktorý v sebe skrýva autodeštrukciu a skoro priamy útok na prvý paragraf zákona. V konečnom dôsledku dodržiavanie primeranosti v hodnote vedie k tomu, že v projekte sa zvyšuje počet parciel (autor článku bol spracovateľom projektu, kde v prípade nedodržania primeranosti v hodnote sa vlastníkom vytvorilo 2000 parciel, a ak sa dodržala primeranosť v hodnote, tak ich bolo skoro 4000 – je to síce trocha nadsadené, ale na ilustráciu primerané).
Predstavte si kataster, kde sú len dve hodnoty v mape hodnoty, 12 centov a 2 centy za m2. Vlastníci sú rovnomerne rozdelený v rozsahu výmer a umiestnenia parciel a podielov na nich, teda priemerná hodnota ich pozemkov je 7 centov za m2. S väčšími vlastníkmi problém nie je (ak nepočítame s požiadavkou takýchto vlastníkov mať len jednu parcelu), budú mať po dve parcely, každú v jednej lokalite podľa hodnoty, s vlastníkmi, ktorí majú nárok len na jednu parcelu bude problém: kamkoľvek ich umiestnite v celosti, tam budú neprimeraní v hodnote, raz budú mať menej o 71%, raz o 71% viac, čo presahuje akúkoľvek hranicu stanovenú zákonom. Aby ste sa tomu vyhli, pre týchto vlastníkov vytvoríte podielové parcely alebo menšie parcely tak, aby mali v každej bonite rovnakú výmeru. Potom budú všetci primeraní v hodnote. Skutočne?
Po zápise projektu môžu vlastníci spraviť zámenné zmluvy a pozemky si vymeniť tak, aby mal každý len jednu parcelu. Tomuto sa síce nedá zabrániť, ale mohlo sa to spraviť už v projekte. Pozemkové úpravy sa schvaľujú presne určeným procesom, v ktorom majú možnosť podať námietky (ak nepočítame možnosti v samotnom procese, kde dávajú požiadavky na nové usporiadanie nielen celkového usporiadania, ale aj riešenia ich individuálnych požiadaviek). Prečo sa nepovažuje rozdeľovací a vytyčovací plán za dohodu vlastníkov v zmysle zákona č.229/1991 Zb., ktorý síce delegoval niektoré právomoci do zákona o pozemkových úpravách, avšak ich hodil do prostredia, kde svetu vládne byrokracia, resp. proces podlieha viac byrokratickým požiadavkám ako zmyslu zákona.
Druhým aspektom určenia hodnoty je relativita a atraktivita. Hodnota pozemkov určuje záujem o vyrovnanie, určuje cenovú politiku štátu, od ktorej sa odvíja trh z pozemkami, deformácie trhu súvisiace s nízkou hodnotou pozemkov vo všeobecnosti, nízkou hodnotou pozemkov stanovených v projektoch pozemkových úprav na základe vyhlášky č.38/2005 Z.z., špekulatívnymi nákupmi pozemkov. Auto článku je názoru, že cena/hodnota pozemkov by sa mala blížiť k hranici 10 Eur za m2 pre poľnohospodárske pozemky a dvojnásobnej hodnote za lesné pozemky – aj z pohľadu spoločenskej hodnoty lesa. Tieto hodnoty by zabezpečili podstatne vyššiu miery ochrany pozemkov pred špekulatívnymi nákupmi ako sústava zákonov, viď napríklad nepodarený zákon č.140/2014 Z.z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku, z ktorého zostal len úvodný názov a podpis.
Ak je najvyšším orgánom v konaní o pozemkových úpravám Združenie účastníkov pozemkových úprav, nemali by mať právomoc na určenie hodnoty pozemkov? V súčasnosti je táto „právomoc“ delegovaná na správny orgán, ktorý pod pláštikom „odborného stanovenia hodnoty pozemkov“ byrokratickým spôsobom určuje hodnotu pozemkov?
Aby sme sa vyhli problémom s primeranosťou v hodnote pozemkov doslova znásilňujeme mapu hodnoty, aby produkovala čo najväčšie areály rovnakej alebo veľmi blízkej hodnoty, niekedy sa nám podarí presvedčiť správny orgán, že sa používa priemerná jednotková hodnota v projekčných celkoch a podobne. Ale častokrát sú to postupy, ktoré si koledujú o problém – ale na druhej strane, kde nie žalobca, nie je ani sudca. Možno by analýza a porovnanie postupov, ktoré dodržujú striktne pravidlá a ktoré ich porušujú ukázala, že podstatne menej námietok je tam, kde sa striktné pravidlá nepoužívajú. Bohužiaľ, takéto analýzy nemáme.
Subjektivita a objektivita zákonov
Mnohé zákony vychádzajú zo zásad, ktoré nemajú ukotvenie v reálnom svete. Nevieme posúdiť nejaký konkrétny čin z pohľadu etiky, alebo morálky, vieme posúdiť jeho zhodu so zákonom – a často veľmi subjektívne. Na druhej strane však máme informačné systémy a tam vieme explicitne posúdiť splnenie podmienok, napr. na výstavbu. Ak sa požiadavka na stavbu v chránenom území vyhodnotí subjektívne tak, že sa povolí (lebo žiadosť bola vhodne podporená), tak informačný systém ju nepovolí, prípadne stanoví explicitné podmienky, lebo údaje posudzuje na základe reálnych podkladov (napr. hranice chráneného územia, predmetu ochrany prírody, posúdenia vplyvu na životné prostredie, inžinierske siete a podobne). Že sa nejedná o zbožné prianie podporí aj informačný systém katastra nehnuteľností, ktorý obsahuje čoraz viac údajov o území a možno sa dožijeme doby, kedy budú v údajoch katastra údaje MÚSES, územné a rozvojové plány, plánované trasy rýchlostných komunikácií. A potom bude naozaj ťažké ak nie nemožné, tieto obmedzenia obísť (alebo zneužiť neinformovanosť vlastníkov).
Riešenie dilemy „štát ako silný vlastník“ a „vyrovnanie neznámych a nezistených vlastníkov spoluvlastníkmi“ je jednoduché – v súčasnom stave nedokážeme štátu ako vlastníkovi zabezpečiť také postavenie, aby ho mal dominantné a povoľoval by akékoľvek nakladanie s pozemkami, skôr to bude viesť k temným stránkam zneužívania moci. V opačnom prípade si štát ponecháva moc rozhodovať, lebo informačný systém na riadenie nakladania s pozemkami je nepomerne lacnejší ako „výkup pozemkov“, pričom si štát neblokuje prostriedky, ktoré môže použiť na iné účely, dokonca ich môže aj získať a nepriamo podporiť aj zlepšenie možností prístupu k pozemkom a užívania pozemkov a ochrane prírody.
Záver
Ak sa v zákone o pozemkových úpravách podarí vyriešiť nesúlad definovania verejného a spoločenského záujmu (spoločné a verejné zariadenia a opatrenia) a zjednotiť a vytvoriť nástroje na ich konečné riešenie (napr. určenie spôsobu ich krytia výmerou štátu, obce a vlastníkov), ak štát sa vzdá mini monopolu, ktorý nevie zhodnotiť, tak sa pozemkové úpravy dostanú do pozornosti samotných vlastníkov, ktorí budú mať možnosti zhodnotenia (a rozšírenia) svojho majetku, vyriešenia problému neznámych a nezistených vlastníkov a stanú sa nástrojom, ktorým štát s minimálnym úsilím vyrieši takmer všetky majetkoprávne problémy.
A na úplný záver jeden citát z knihy, na ktorú sa občas projekt pozemkových úprav podobá: Joseph Heller: Hlava XXI, preklad Miroslav Jindra, Copyright © 1955, 1967 by Joseph Heller:
„Tak se musíme poohlédnout po něčem úplně novém. Chlapi už takhle střečkují ažaž, kvůli těm letovým akcím, na které je posílám, tak proč je ještě otravovat řečičkami o bohu či o smrti či o ráji. Měli bychom se pokusit o nějaký konstruktivnější přístup. Co kdybychom se modlili za něco užitečného, třeba za menší pumový rozptyl, například? Nemohli bychom se modlit za menší pumový rozptyl?“
P.S: diskusia k článku na fóre o pozemkových úpravách. podmienkou zapojenia do diskusie je účet, ktorý sa vytvorí na základe vašej žiadosti správcovi web stránky (antonjuleny@ppu.sk), projektanti pozemkových úprav môžu použiť účet, ktorým sa prihlasovali na opakovanú skúšku.