Metodický pokyn Ministerstva pôdohospodárstva Slovenskej republiky číslo: 2625/2008-420 zo 6.6.2008 pre krajské pozemkové úrady a obvodné pozemkové úrady na konanie podľa § 12a zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov
pôvodný dokument je uverejnený na stránkach Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky.
Úvod
Zákon č. 571/2007 Z.z. z 25. októbra 2007, ktorým sa mení a dopĺňa zákon SNR č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o pozemkových úpravách“) s účinnosťou od 1. januára 2008 zrušil § 15. Ďalej zmenil a doplnil zákon č. 504/2003 Z.z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o nájme“) ustanovením § 12a, ktorý upravuje postup medzi nájomcom a vlastníkom na vrátenie a prevzatie pozemkov, ktoré nie sú prístupné alebo ich nemožno racionálne užívať. Doterajší nájomca je povinný s vlastníkom (doterajším prenajímateľom) uzatvoriť na základe jeho písomnej žiadosti podnájomnú zmluvu k pozemkom, ktoré má prenajaté podľa zákona o nájme, kde sa zmluvný vzťah skončil alebo sa má skončiť, pričom skončenie zmluvného vzťahu je podmienkou na konanie podľa § 12a.
- Vysvetlenie pojmov
Použité názvy a pojmy platia pre rozsah a účely tejto metodiky.
Zmluvný nájom – nájomný vzťah, ktorý vznikol na základe nájomnej zmluvy podľa zákona o nájme, nariadenia vlády SR č. 208/1994 Z.z. (§ 24 zákona o nájme) alebo § 663 až 684 Občianskeho zákonníka (OZ).
Zákonný nájom – nájomný vzťah medziužívateľom (nájomcom) a vlastníkom, ktorý vznikol priamo zo zákona a nie na základe nájomnej zmluvy (§ 22 ods. 2 zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku v znení neskorších predpisov – ďalej len „zákon o pôde“).
Nájomca – užívateľ pozemku, ktorý má prenajatý na základe nájomnej zmluvy s vlastníkom alebo správcom (Slovenský pozemkový fond – SPF) pozemku alebo užíva pozemok na základe § 22 ods. 2 zákona o pôde (zákonný nájom).
Doterajší prenajímateľ – vlastník pozemku, ktorý žiada na vrátenie a prevzatie po ukončení zmluvného nájmu.
Podnájomca – užívateľ pozemku, ktorý na ňom hospodári na základe podnájomnej zmluvy, a ktorý mu bol vytýčený za vlastný pozemok.
Podnájom, podnájomný vzťah – bezodplatný zmluvný vzťah medzi nájomcom a podnájomcom uzatvorený podľa § 12a zákona o nájme.
Podnájomná zmluva – zmluva o podnájme pozemku na poľnohospodárske účely vyhotovená podľa § 1 ods. 1 zákona o nájme, uzatvorená medzi nájomcom a doterajším prenajímateľom podľa § 12a ods. 2 alebo na základe rozhodnutia OPÚ podľa § 12a ods. 5 zákona o nájme za podmienok a na dobu, na ktorú má nájomca prenajaté pozemky od iných vlastníkov..
Pozemok – pozemok na účely tohto zákona je taký pozemok, ktorý je poľnohospodárskou pôdou alebo časť tohto pozemku, pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991, ako aj iný pozemok (napr. ostatné plochy – kód spôsobu užívania 14420 – pozemky, ktoré slúžia ako účelová ochranná poľnohospodárska a ekologická zeleň proti erozívnych opatrení a opatrení na zabezpečenie ekologickej stability územia / vetrolamy nízka a vysoká zeleň, zatrávnené plochy/ a 14730 – pozemky, ktoré sa využívajú ako účelové poľnohospodárske technické zariadenia /poľné cesty, prielohy, záchytné priekopy, poľné hnojiská, močovkové jamy, kompostiská, hrádze slúžiace na ochranu poľnohospodárskej pôdy pred zamokrením a záplavou a iné/; pokiaľ sú v nájme a v obvode užívania toho istého nájomcu ako poľnohospodárska časť pozemku), prenechaný na poľnohospodárske účely alebo časť tohto pozemku.
Vlastný pozemok – pozemok, ktorý je evidovaný v súbore geodetických a popisných informácií katastra nehnuteľností (KN) a ku ktorému vlastník preukáže vlastníctvo, okrem pozemkov, ku ktorým je evidované duplicitné vlastníctvo.
Prenajatý pozemok – pozemok, ktorý má nájomca prenajatý od vlastníka pozemku, alebo správcu (SPF).
Neprístupný pozemok –pozemok, ktorý nie je prístupný z komunikácie. V katastrálnych územiach, v ktorých boli vykonávané pozemkové úpravy by sa takýto pozemok nemal nachádzať.
Náhradný (podnájomný) pozemok – je pozemok, ku ktorému vznikne podnájomný vzťah podľa § 12a ods. 2 alebo 5 zákona o nájme.
- Dôvody pre postup podľa § 12a ods. 5
Zákon sa nevzťahuje na poľnohospodárske pozemky, na ktoré neexistuje zmluvný alebo zákonný nájom ( § 22 ods. 2 zákona o pôde) ani na lesné pozemky a iné druhy pozemkov.
Konanie podľa § 12a ods. 5 sa nevzťahuje na vlastné pozemky doterajšieho prenajímateľa, ktoré sú prístupné a možno ich racionálne užívať. Vlastník po skončení zmluvného nájmu si dá vytýčiť hranice pôvodného pozemku na vlastné náklady a vstúpi do užívania (§ 12a ods. 11).
Dôvodom na konanie obvodného pozemkového úradu (ďalej len „OPÚ“) je nesplnenie povinnosti zo strany nájomcu, ktorý podľa § 12a ods. 2 zákona o nájme neuzatvoril s doterajším prenajímateľom podnájomnú zmluvu do 90 dní od podania jeho písomnej žiadosti.
Dôvodom na konanie je najmä neprístupnosť pozemkov vo vlastníctve doterajšieho prenajímateľa, ktorý písomne vyzval nájomcu na vrátenie a prevzatie pozemkov, alebo ich nemožno racionálne užívať, pričom musí byť splnená podmienka, že zmluvný nájom skončil alebo má skončiť (§ 12a ods. 1).
Usporiadanie užívacích pomerov podľa tejto metodiky sa vykoná z dôvodov uvedených v § 12a ods. 5.
Pokiaľ v predchádzajúcom období boli vlastníkovi v konaní podľa § 15 zákona o pozemkových úpravách vyčlenené pozemky do bezplatného náhradného užívania a poľnohospodársky podnik existuje v súvislosti s ustanovením § 22 zákona o pôde (metodické usmernenie č. 4375/2005-910 z 26.5.2005), na tieto pozemky vlastníka alebo jeho právneho nástupcu sa nevzťahuje konanie podľa § 12a ods. 5 zákona o nájme. Obdobne na pozemkoch v minulosti vyčlenených do bezplatného náhradného užívania nebudú podľa tohto metodického pokynu umiestnené náhradné pozemky pre doterajšieho prenajímateľa v konaní podľa § 12a zákona o nájme.
Ak na majetok poľnohospodárskeho podniku, na ktorý sa vzťahoval zákonný nájom bol vyhlásený konkurz, rozhodnutie o schválení zjednodušeného rozdeľovacieho plánu vykonania urýchleného usporiadania vlastníckych a užívacích pomerov stráca platnosť dňom nadobudnutia právoplatnosti uznesenia súdu o začatí konkurzného konania (§ 42i zákona o pozemkových úpravách). Ďalšie usporiadanie užívacích práv podlieha § 12a zákona o nájme.
Pokiaľ doterajší prenajímateľ vlastní pozemky v podielovom spoluvlastníctve (mimo pozemkového spoločenstva) a s nájomcom sa nedohodne na uzavretí podnájomnej zmluvy na výšku svojich podielov, je potrebné ku konaniu podľa ods. 5 predložiť vyjadrenie ostatných spoluvlastníkov.Ak doterajší prenajímateľ – spoluvlastník pozemku nevlastní nadpolovičnú väčšinu výmery pozemku počítanú podľa veľkosti podielov (§ 139 OZ), k vráteniu a prevzatiu pozemku musí mať súhlas spoluvlastníkov tak, aby bola dosiahnutá nadpolovičná väčšina výmery vypočítanej podľa veľkosti podielov, a to vrátane výšky jeho podielu.
Poľnohospodárske pozemky spoločnej nehnuteľnosti pozemkového spoločenstva, vzniknutého podľa zákona NR SR č. 181/1995 Z.z. o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov sa vrátia a prevezmú v celku za predpokladu dodržania zákonných podmienok. Podielové spoluvlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti je nedeliteľné. Zásady hospodárenia spoločenstva upravujú jeho stanovy.
- Konanie
Na konanie sa vzťahuje zákon č. 71/1967 Zb. o správnom konaní v znení neskorších predpisov (ďalej len „správny poriadok“). Konanie je začaté dňom doručenia oznámenia doterajšieho prenajímateľa na OPÚ, že nájomca si nesplnil povinnosť uzatvoriť s ním podnájomnú zmluvu v lehote do 90 dní od jeho výzvy na vrátenie pozemkov.
K oznámeniu podľa § 12a ods. 5 doterajší prenajímateľ predloží OPÚ nasledovné podklady:
- doklad preukazujúci vlastníctvo k pozemku, na ktorý sa vzťahuje výzva na vrátenie pozemku,
- výzvu na uzavretie podnájomnej zmluvy preukázateľne doručenú nájomcovi, ktorý si nesplnil povinnosť v lehote do 90 dní od podania žiadosti,
- grafickú identifikáciu – pôvodné pozemky alebo snímku z KN, kde budú vyznačené pôvodné vlastné pozemky,
- kópiu katastrálnej mapy so zákresom umiestnenia náhradného pozemku,
- zmluvu o nájme, doklad o tom, že zmluvný vzťah skončil, má skončiť alebo došlo k dohode o skončení nájomného vzťahu vzájomnou dohodou zmluvných strán v súlade s § 12 ods. 1 a 2 zákona o nájme,
- ak doterajší prenajímateľ – spoluvlastník pozemku nevlastní nadpolovičnú väčšinu výmery pozemku vypočítanej podľa veľkosti podielov (§ 139 OZ), musí preukázať, že nájomný vzťah skončil alebo má skončiť k nadpolovičnej väčšine podielov k pozemku.
Účastníkmi konania sú doterajší prenajímateľ (vlastník pozemku, resp. ďalší spoluvlastníci pozemku, ku ktorému skončil alebo má skončiť nájomný vzťah), nájomca, vlastník alebo správca (SPF) pozemku, na ktorom má vzniknúť podnájomný vzťah.
OPÚ vyzve nájomcu na predloženie nájomných zmlúv, ktoré má uzatvorené podľa tohto zákona na tie pozemky, kde doterajší prenajímateľ požaduje vyčleniť podnájomný (náhradný) pozemok.
OPÚ posúdi nájomné zmluvy predložené nájomcom (užívateľom), najmä či neobsahujú klauzulu, podľa ktorej nájomca nie je oprávnený dať prenajatý pozemok do podnájmu (§ 10 ods. 3 zákona o nájme).
Náhradné pozemky by mali byť prednostne vyčlenené na pozemkoch prenajatých od SPF (§ 12a ods. 2 zákona o nájme). Podľa Interného pokynu Generálneho riaditeľa SPF č.11/2004 o nájme pozemkov v súlade s § 10 ods. 3 zákona o nájme môže nájomca dať prenajaté pozemky do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa (SPF). Uvedená povinnosť nájomcu sa však nevzťahuje na podnájomný vzťah, ktorý vznikne v zmysle § 12a zákona o nájme. V § 12a ods. 2 je zákonom taxatívne deklarovaná povinnosť nájomcu uzatvoriť s doterajším prenajímateľom podnájomnú zmluvu za podmienok uvedených v ods.1.
Ak nájomca má v nájomných zmluvách (uzatvorených s iným subjektom ako SPF) uvedené, že „nájomca nie je oprávnený dať prenajatú vec (pozemok) do podnájmu“, na týchto pozemkoch nemôže byť vyčlenený náhradný pozemok, ku ktorému má vzniknúť podnájomný vzťah. OPÚ upozorní doterajšieho prenajímateľa na túto skutočnosť. Výzvou na odstránenie nedostatkov podania podľa § 19 ods. 3 správneho poriadku ho vyzve na návrh novej lokality a konanie preruší podľa § 29 ods. 1 správneho poriadku.
OPÚ oznámi začatie konania účastníkom konania (§ 18 ods. 3 správneho poriadku) a oboznámi o výsledku určenia primeranej lokality doterajšieho prenajímateľa, ale aj nájomcu a vlastníka (vlastníkov) pozemkov, na ktorých vzniká podnájomný vzťah.
Pokiaľ v zmluvách nie je uvedená podmienka § 10 ods. 3 zákona o nájme, OPÚ posúdi lokalitu na vyčlenenie náhradného pozemku, na ktorom má vzniknúť podnájomný vzťah. Ďalej podľa predložených zmlúv zistí dobu nájmu, na ktorú sú uzatvorené nájomné zmluvy. V súlade s touto lehotou bude určený termín platnosti rozhodnutia OPÚ.
Podnájomný pozemok musí byť podľa ods. 1 primeraný druhom pozemku ( v prípade trvalých porastov), vo výmere, bonite a užívaný v súlade s § 9 zákona o nájme.
OPÚ na základe určených podmienok vyzve doterajšieho prenajímateľa (§ 19 ods. 3 a § 29 ods.1 správneho poriadku), aby zabezpečil vyhotovenie rozdeľovacieho plánu s jednoznačným geometrickým a polohovým určením podnájomného pozemku v záväznom zobrazovacom systéme S-JTSK a určí primeranú lehotu (minimálne 60 dní) na jeho predloženie. Zároveň mu oznámi, aké náležitosti obsahuje rozdeľovací plán. Náklady spojené s vyčleňovaním pozemkov znášajú nájomca a doterajší prenajímateľ rovnakým dielom.
Ak v stanovenej lehote doterajší prenajímateľ nepredloží rozdeľovací plán, OPÚ konanie zastaví (§ 30 ods. 1 písm. d) správneho poriadku za predpokladu, že OPÚ o tejto možnosti doterajšieho prenajímateľa poučil).
OPÚ si od obecného úradu vyžiada ku konaniu potvrdenie o zaplatení dane z pozemkov nájomcom, na ktorých bude uzatvorená podnájomná zmluva.
OPÚ po posúdení predložených dokladov a predložení rozdeľovacieho plánu vydá rozhodnutie o tom, že na uvedené pozemky vzniká podnájomný vzťah. Pri vydávaní rozhodnutia musí byť dodržaný správny poriadok. Rozhodnutie okrem všeobecných náležitostí obsahuje údaje uvedené v § 12a ods. 8 (vzor rozhodnutia – príloha č.1).
OPÚ vedie evidenciu rozhodnutí s príslušnými rozdeľovacími plánmi.
Doterajší prenajímateľ ako podnájomca vstupuje do užívania pozemkov podľa § 12a ods.2 po zbere úrody, ak sa s nájomcom nedohodne inak. OPÚ vo výroku rozhodnutia uvedie termín vstupu doterajšieho prenajímateľa do užívania. Na prebratie vyčleneného pozemku do užívania je potrebné, aby nájomca uhradil doterajšiemu prenajímateľovi náklady spojené s vyčleňovaním pozemku a doterajší prenajímateľ uhradí nájomcovi ním zaplatenú daň z pozemkov.
Ak sa ani na základe výziev nenájde žiadna primeraná lokalita, OPÚ žiadosť doterajšieho prenajímateľa zamietne rozhodnutím s odôvodnením, že nájomca podľa § 10 ods. 3 zákona o nájme nemá prenajaté žiadne pozemky, ktoré by bol oprávnený dať do podnájmu.
- Náležitosti rozdeľovacieho plánu (príloha č.2)
Vytyčovanie hraníc podnájomného pozemku ako aj vyhotovenie rozdeľovacieho plánu môže vykonávať len fyzická alebo právnická osoba (zhotoviteľ), oprávnená vykonávať činnosť v odbore geodézie a kartografie.
a / Písomná časť
Písomná časť rozdeľovacieho plánu pozostáva z popisnej časti – tabuľky, kde sú identifikačné údaje o území, zhotoviteľovi a tabuľkovej časti vo forme výkazu výmer. Rozdeľovací plán podlieha autorizačnému overeniu.
b/ Grafická časť
Grafická časť obsahuje stav katastra nehnuteľností v súbore C KN čiernou plnou líniou, stav právny čiernou prerušovanou líniou, čísla zabratých dielov parciel. Obvod pozemkov so zriadeným podnájomným vzťahom sa vymedzí lomovými bodmi číslovanými v aritmetickom poradí a kontrolnými omernými mierami.
Nová hranica podnájomného pozemku sa vykreslí červenou plnou líniou. Číslo parcely podnájomného pozemku sa prevezme z operátu C KN podľa čísla parcely, na ktorej bude vyčlenený náhradný (podnájomný) pozemok, označí sa červenou farbou a dopíše sa k nemu veľké písmeno podľa abecedy (viď príloha č. 2 – parc. č. 5149/3-A).
c/ Digitálna časť
Rozdeľovací plán v digitálnej forme sa odovzdáva v súbore vo formáte VGI s vrstvou P12A_PP (podnájomné pozemky) a vrstvou P12A_PS (právny stav). Výkaz výmer sa odovzdáva vo výmennom formáte XML.
- Evidencia rozhodnutí a rozdeľovacích plánov
OPÚ vedie evidenciu rozhodnutí s príslušnými rozdeľovacími plánmi. Evidencia sa skladá z písomnej časti a grafickej časti.
a / Písomná časť
Písomná časť evidencie sa vedie v programovom vybavení „Podnájomné pozemky“. Evidujú sa najmä nasledovné údaje:
a) údaje o rozhodnutí – číslo, dátum vydania a dátum právoplatnosti rozhodnutia, termín platnosti rozhodnutia (doba platnosti podnájomnej zmluvy), poznámka,
b) údaje o doterajšom prenajímateľovi – titul, meno a priezvisko fyzickej osoby resp. názov právnickej osoby, rodné číslo alebo dátum narodenia resp. IČO, PSČ a obec, ulica, poznámka,
c) údaje o podnájomnom (náhradnom) pozemku – katastrálne územie, číslo parcely, druh pozemku, výmera, doterajší nájomca, zhotoviteľ rozdeľovacieho plánu, číslo rozdeľovacieho plánu, výkaz výmer, poznámka.
b/ Grafická časť
Grafická časť evidencie sa vedie v programovom vybavení Kokeš. Rozdeľovací plán sa odovzdáva v jednom samostatnom grafickom súbore vo výmennom formáte grafických informácií *.VGI ku každému rozhodnutiu. Názov súboru VGI, ktorý odovzdá zhotoviteľ, bude PPXXXXXX_Z.VGI (kde „PP“ znamená „podnájomný pozemok“, XXXXXX je číslo katastrálneho územia, Z poradové číslo súboru).
- Záverečné ustanovenia
Tento metodický pokyn nadobúda účinnosť 1. augusta 2008.
Mgr. Michaela Pallayová
poverená zastupovaním generálneho riaditeľa sekcie legislatívy
